从个案判决看银行如何维权/冯明超

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 07:05:19   浏览:9655   来源:法律资料网
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从个案判决看银行如何维权
作者: 冯明超

目前有关金融机构防范风险、控制不良贷款的学术论著很多,但笔者结合在金融界引起巨大震动的最高人民法院的几个判例,谈谈如何理解担保法、银行如何审查抵押合同、合规放贷和维护自已的合法权益。
案例1、公司为其股东担保无效。温州国际信托投资公司诉湖北幸福集团公司、湖北幸福实业股份有限公司(担保人) 债权债务转让合同纠份,向湖北省高级人民法院提起诉讼,请求判令幸福集团公司偿还欠款360万美元及利息35.512美元;并由担保人幸福股份公司承担连带责任。湖北省高级人民法院判决幸福集团偿付温州国投本金360万美元及利息;驳回温州国投对幸福股份公司的其他诉讼请求。
温州国投不服湖北省高级人民法院的判决,向最高人民法院提起上诉。最高人民法院审理认为: 幸福集团公司是幸福股份公司的第一大股东,债权人温州国投对幸福股份公司为其股东幸福集团公司提供担保,应是明知的。温州国投与幸福股份公司签订的担保合同,违反了《中华人民共和国公司法》第60条“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或其他个人债务提供担保” 以及本院《关于适用?担保法?若干问题的解释》第四条“关于董事、经理违反?中华人民共和国公司法?第六十条的规定,以公司资产为本公司的股东或其他个人债务提供担保的,担保合同无效。” 之规定,判决双方所签担保合同无效。
该案无论在司法界还是金融界都引起了极大的震动,司法界就有不少的专家学者提出尖锐的批判,认为最高人民法院的判决对《公司法》第60条三款“董事、经理”扩充性的解释为“公司及公司董事会” ,这种论理解释违背了司法解释一般原则; 同时也违背了确认合同效力遵守法定主义和严格主义的立法原则。金融界惊呼将直接牵涉到近400家上市公司的担保合同效力,仅涉及到四家国资银行就有近500亿元的担保贷款是否有效,能否安全收回,银行如坐火山口上,但上市公司为股东在银行贷款提供担保的势头还在曼延,仍有上升趋势,银行面临巨大的风险,证监、会银监会更是忧心忡忡。
笔者认为银行必须严格审查担保人与被担保人之间的关系,应要求担保人提供工商登记档案、公司章程。股东大会决定为其股东提供担保是合法有效的,但股东大会决议的形式和实质要件不符合公司法规定的,不得签订担保合同、发放贷款。

案例2、抵押登记机关审查不严,造成收贷无望,银行可向登记机关索赔。1995年南昌市天龙实业集团(简称天龙公司)以购买货物需流动资金为由,向中国银行江西省分行申请贷款700万元人民币。天龙公司向江西分行提供该公司在南昌西湖区2500平方米的房屋作抵押,并在江西省南昌市房产管理局办理了登记手续,进行估价,以市值的75%评估抵押房产的价值为6535643元。双方签订了700万元的借款合同,并约定了借款期限、贷款利率。在江西省分行向天龙公司三次共发放贷款700万元后,南昌市房管局函告江西分行: 天龙公司未在房屋产权监理处办理房屋产权证书,即天龙公司用假产权证办理房产抵押贷款手续。
江西省分行次日收回天龙公司尚未使用的贷款88.5万元,同时南昌市公安局对天龙公司使用假产权证诈骗贷款一案立案侦查,追缴部分实物价值15万元,另追缴到贷款利差款96万元,最终给江西省分行造成实际损失450.5万元。
江西省分行向南昌市房管局提出行政赔偿申请,南昌市房管局在法定期内未作出是否赔偿的决定,遂向江西省高级人民法院提起行政赔偿讼诉,要求南昌市房管局赔偿实际损失450.5万元及利息。
江西省高级人民法院判决南昌市房管局赔偿江两省分行贷款实际损失4504000元的60%,即2703000元; 驳回江西省分行的其他诉讼请求。
南昌市房管局不服判决,上诉至最高人民法院。最高人民法院经审查后判决,变更江西省高级人民法院判决为: 由南昌市房管局赔偿江西省分行人民币2477750元及利息(按中国人民银行同期活期存款利率计算,自1995年9月26日起至实际付款之日止) 。
评析及意义。办理房屋抵押登记是房产行政主管理部门履行房屋产权产籍行政管理的一项法定职责,南昌市房管局在履行抵押贷款登记行政职权过程中,未认真审查天龙公司提交的抵押房屋产权证书与该房屋所有权证存根及档案记录内容是否相符,也未认真查对权证与印章真伪,未尽必要的注意义务,错误认定天龙公司对该房屋拥有产权,并进行登记,江西省分行基于对房产登记机关所办抵押登记行为的信赖,认为是无风险放贷,才向天龙公司发放了贷款。南昌市产管局的违法行为客观上为天龙公司骗取贷款提供了条件,其违法出具他项权利证明的行为与江西省分行财产损失之间存在法律上的利害关系和因果关系,依照《国家赔偿法》应承担过失赔偿责任
而江西省分行未按项目调查、项目评估评程序的要求认真审查天龙公司的资信情况和履约能力。贷前审查工作存在过失;收放贷款违反了一般不超过抵押物市值60%发放贷款的规定,因此江西省分行对造成损失自身存在明显过错,依法应减轻南昌市房管局的赔偿责任,自行承担2027250元损失。
本案给银行展示的意义,一是在国家行政机关在履行行政登记职责时,未尽必要注意义务,给银行收贷造成损失,应依法向其索赔,维护自已的合法权益;二是银行必须合规放贷、严格对抵押物权属、价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查,否则将会承担不利于自已的法律后果。

作者单位: 四川法银律师事务所
联系: 028-88057681, 13088086906
2003年5月10日



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厦门经济特区出租汽车营运管理条例(2005年)

福建省厦门市人大常委会


厦门经济特区出租汽车营运管理条例(修订)

2005年1月13日厦门市第十二届人大常委会第十六次会议通过


(2001年11月27日厦门市第十一届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过,根据2005年1月13日厦门市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过的《厦门市人民代表大会常务委员会关于修改<厦门市价格管理条例>等四件法规的决定》修正)

第一章 总 则
  第一条 为加强出租汽车营运管理,维护市场秩序,提高出租汽车服务质量,保障乘客、经营者及驾驶员的合法权益,遵循有关法律、行政法规的基本原则,结合厦门经济特区实际情况,制定本条例。
  第二条 本条例所称出租汽车是指根据乘客意愿提供客运服务,并按照里程和时间收费的五座以下小轿车。
  第三条 出租汽车行业应当规范管理、合法经营、公平竞争。
  第四条 出租汽车行业发展规划由市交通行政管理部门根据本市城市建设和社会、经济发展的实际情况编制,报市人民政府批准后实施。
  第五条 市交通行政管理部门是本市出租汽车行业的行政主管部门。道路运输管理机构具体负责出租汽车行业的行政管理。
  公安、工商、税务、技术监督、物价等行政管理部门在各自的职责范围内,依法对出租汽车行业进行管理。
  第六条 市出租汽车行业协会负责制定出租汽车行业职业规范,协调行业内部关系,开展行业自律,促进和维护公平的市场秩序,教育和督促会员遵守法律、法规和行业职业规范,向有关行政管理部门反映会员的意见和要求,维护会员的合法权益,并根据协会章程为会员提供相关的服务。
  市人民政府及有关行政管理部门对出租汽车行业的发展和管理作出重要决策前,应当征求市出租汽车行业协会的意见。
  第七条 道路运输管理机构应当建立举报投诉制度,受理对违反本条例行为的举报投诉。出租汽车经营者、驾驶员和乘客有义务协助道路运输管理机构调查举报投诉案件。举报投诉经查证属实的,可由道路运输管理机构对举报投诉人予以奖励。
  第八条 道路运输管理机构及其工作人员应当做好出租汽车管理法规的宣传教育,忠于职守、公正廉洁、严格执法、文明执法、热情服务,提高管理水平和办事效率,并接受社会监督。
  出租汽车经营者和驾驶员应当安全营运,文明行车,热情服务,规范收费,自觉接受道路运输管理机构的检查和监督。出租汽车经营者和驾驶员在安全营运、文明行车、热情服务等方面成绩显著和拾金不昧、救死扶伤、见义勇为等方面事迹突出的,可由道路运输管理机构予以表彰和奖励。
第二章 出租汽车经营权
  第九条 拟从事出租汽车经营的单位和个人,必须依照本条例取得出租汽车经营权。
  出租汽车经营权必须按照公开、公正、公平和诚实信用的原则通过招标、拍卖的方式取得。出租汽车经营权招标、拍卖的具体办法由市人民政府制定。
  通过招标、拍卖取得的经营权使用期限由市人民政府规定。出租汽车经营权以单车为计算单位,每个经营权限一部车使用。在使用期限内,使用该经营权的出租汽车报废和注销《道路运输证》后,可以按照规定办理更新,不需另交经营权使用费。
  第十条 出租汽车经营权招标、拍卖由市交通行政管理部门根据出租汽车行业发展规划,提出出租汽车经营权招标、拍卖总量和招标、拍卖方案,并征求相关行政管理部门和出租汽车行业协会的意见,报市人民政府批准后组织实施。
  第十一条 市交通行政管理部门在组织出租汽车经营权招标、拍卖时,应当于招标、拍卖三十日前在本地新闻媒体发布招标、拍卖公告。公告应当写明招标、拍卖的时间、地点、经营权数量、保证金及报名申请的时间等内容。
  第十二条 招标、拍卖成交后一个月内,买受人应当缴清出租汽车经营权使用费,并与市道路运输管理机构签订出租汽车经营权使用合同,领取出租汽车经营权确认书。出租汽车经营权确认书应当载明经营权使用期限。
  买受人未缴清出租汽车经营权使用费,不签订出租汽车经营权使用合同的,该出租汽车经营权由市交通行政管理部门另行组织招标、拍卖,原保证金不予退还。
  第十三条 招标、拍卖取得的出租汽车经营权可以转让、质押、继承。转让经营权必须在取得经营权之日起满二年后方可进行。
  经营权转让的,转让、受让双方应当签订书面转让合同。原出租汽车经营权使用合同所载明的权利、义务随之转移。与该经营权配置的出租汽车应当一并转让,但转让时已达到更新期的车辆除外。
  经营权转让、质押、继承应当向道路运输管理机构办理登记手续。
  第十四条 招标、拍卖出租汽车经营权所得的款项应当上缴财政设立的专户,专项用于出租汽车行业发展和交通基础设施建设,不得挪作他用。
第三章 出租汽车经营者
  第十五条 出租汽车经营权使用人从事出租汽车经营可以设立出租汽车企业,也可以设立出租汽车个体工商户。
  第十六条 设立出租汽车企业的,必须具备以下条件:
  (一)拥有出租汽车经营权;
  (二)具备企业法人资格且注册资本达到规定标准;
  (三)有符合规定质量、数量要求的出租车辆、配套设施、设备、标志;
  (四)出租车辆及配套设施、设备、标志符合规定的标准;
  (五)有固定的办公场所和与经营规模相适应的专用停车场;
  (六)有良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力;
  (七)有与经营业务相适应的并经培训考试合格的驾驶员,有与经营业务相适应的技术、财务和经营管理人员。
  第十七条 出租汽车个体工商户可以委托出租汽车企业进行管理。
  委托出租汽车企业管理的,必须签订书面合同,委托双方原有的经济性质、产权和出租汽车经营权不变。
  被委托的出租汽车企业应当加强对委托管理的车辆及其驾驶员的监督管理,组织驾驶员培训,办理有关证件和车辆审验等手续,协助委托方及其驾驶员解决营运过程中出现的问题。向委托方及其驾驶员收取费用应当符合规定,不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。
  第十八条 出租汽车经营权使用人,必须按照下列程序办理有关手续后,方可经营出租汽车业务:
  (一)持营业执照、税务登记证和出租汽车经营权确认书及有关资料向市道路运输管理机构申领《道路运输经营许可证》;
  (二)凭《道路运输经营许可证》和出租汽车经营权确认书向有关部门办理车辆报牌入户手续;
  (三)持出租汽车经营权确认书及有关车辆资料向市道路运输管理机构申领《道路运输证》。
  第十九条 申领《道路运输经营许可证》、《道路运输证》的,道路运输管理机构应当自接到全部申请资料之日起十五日内予以审查,符合条件的,予以发证。不予发证的,应当书面说明理由。
  第二十条 遇有抢险、救灾等特殊情况,出租汽车经营者或者驾驶员必须服从道路运输管理机构的统一调度和指挥,并由政府给予适当的经济补偿。
  第二十一条 出租汽车经营者应当加强对出租汽车车辆及其驾驶员的监督管理,并按道路运输管理机构的要求填报营运统计资料。
  第二十二条 出租汽车经营者和驾驶员有权拒绝非法检查、非法摊派和乱收费,并有权拒绝非法强制配备附属设施或者器具。
  第二十三条 非本市籍出租汽车除在经市交通行政管理部门批准设立的出租汽车回程配载站点回程配载外,不得从事起点在本市范围内的出租汽车经营活动。
  第二十四条 汽车租赁服务企业不得从事出租汽车经营活动,不得提供驾驶劳务。
第四章 驾驶员与乘客
  第二十五条 出租汽车驾驶员必须符合下列条件,且取得岗位服务资格证件:
  (一)男性年龄在六十周岁以下,女性年龄在五十五周岁以下,初中毕业以上文化程度,身体健康;
  (二)有当地公安部门核发的机动车驾驶证并有三年以上驾龄,并安全行车,无重大交通事故责任记录;
  (三)经培训考试合格。
  出租汽车经营者不得聘用无岗位服务资格证件的人员驾驶出租汽车。出租汽车驾驶员不得将出租汽车交由无岗位服务资格证件的人员驾驶。
  第二十六条 驾驶员应当遵守下列规定:
  (一)安全、文明行车;
  (二)随车携带《道路运输证》、《计价器使用证》;
  (三)按规定装置岗位服务资格证件,实行亮证服务;
  (四)保持车内整洁,不得在车内吸烟或者向车外乱扔废弃物、吐痰;
  (五)正确使用税控计价器,按照税控计价器显示金额收取车费,主动给付出租汽车专用发票;
  (六)非经乘客同意,不得另载他人;
  (七)按照乘客要求的路线行驶,乘客未提出要求的,应当选择距离最短的路线行驶;确需绕道的,应当事先向乘客说明;
  (八)在设有出租汽车营业站点的场所,应当在指定的营业站点内排队载客,不得在营业站点外揽客、拉客或者从事乘车中介活动;
  (九)提醒下车乘客携带随身物品,及时归还或者上交乘客遗失物。
  第二十七条 驾驶员无正当理由不得拒载、中断服务。
  驾驶员有下列情形之一的,视为拒载:
  (一)在待租状态下,问明乘客去向后,拒绝提供载客服务的;
  (二)载客途中无正当理由中断服务的;
  (三)在出租汽车营业站点内不服从管理人员调派的;
  (四)已确认电召服务而不完成服务的。
  第二十八条 出租汽车暂停载客时,驾驶员应当在空车待租标志灯上设置统一的“暂停载客”标志。
  车辆需检修或者税控计价器失准失灵的,应当暂停载客。
  第二十九条 乘客有下列情形之一的,驾驶员有权拒载:
  (一)非法携带管制刀具、武器,携带易燃、易爆等危险物品的;
  (二)精神病人无人监护的、酗酒后丧失自控能力无人陪同的;
  (三)在禁停路段要求乘坐的;
  (四)要求驾驶员作出违反出租汽车管理、道路交通管理、治安管理规定的行为或者其他违法行为的。
  第三十条 乘客应当文明乘车,遵守下列规定:
  (一)按照税控计价器显示金额支付车费和承担依法收费设施、路段的规费;
  (二)不得携带管制刀具、武器或者易燃、易爆等危险物品;
  (三)精神病人、酗酒者乘车须有人监护、陪同;
  (四)不得在车内吸烟或者向车外乱扔废弃物,不得损坏车内设施;
  (五)不得要求驾驶员作出违反出租汽车管理、道路交通管理、治安管理规定的行为或者其他不当行为。
  第三十一条 驾驶员有下列情形之一的,乘客可以拒付车费:
  (一)不使用税控计价器或者不按税控计价器显示金额收取车费的;
  (二)不给付出租汽车专用发票的;
  (三)基价里程内因车辆或者驾驶员原因无法完成运送服务的。
  第三十二条 出租汽车运价实行统一标准。
  市价格管理部门会同市交通行政管理部门根据运输市场和社会经济发展的实际情况,适时制定和调整运价标准。
  目的地为本市范围以外的,驾驶员可以与乘客协议确定车费。
  第三十三条 出租汽车专用发票由税务部门统一管理。
  税务部门应当将出租汽车专用发票的发放情况及时通报道路运输管理机构。
第五章 车辆与站点
  第三十四条 出租汽车必须符合下列要求:
  (一)发动机排气量在一千六百毫升以上;
  (二)废气、噪声排放符合国家规定的标准,本市制定的标准高于国家规定标准的应当符合本市的标准;
  (三)车身统一颜色,前车门喷涂经营者名称;
  (四)在指定位置装置出租汽车标志顶灯、营运标志、税控计价器和空车待租标志,并张贴统一价格标签和监督电话号码;
  (五)统一安装使用卫星定位无线调度报警装置;
  (六)车容整洁、车况良好,服务设施齐全、完好;
  (七)车号牌齐全,字迹清晰;
  (八)税控计价器状态完好,计量准确。
  非出租汽车不得装置出租汽车标志顶灯、营运标志、税控计价器、空车待租标志及使用出租汽车的标志。
  第三十五条 出租汽车营运期间应当保持良好技术状况,按照规定定期进行维护,并到具有出租汽车专业检测资格的车辆综合性能检测机构接受综合性能的检测、定级。
  第三十六条 出租汽车税控计价器由道路运输管理机构、技术监督部门和税务部门统一选型,由符合资质条件的技术机构安装、维修、检定。
  出租汽车税控计价器应当按照规定周期检定,不得私自改装、调整、维修。
  第三十七条 出租汽车达到报废标准的,应当停止营运,办理报废和营运证件注销手续,拆除、缴销出租汽车有关营运标志、设施、发票。
  经营权使用期满的车辆,未达到报废标准的,应当拆除、缴销出租汽车营运标志、设施,注销《道路运输证》,停止营运,但可以改作其他用途。
  第三十八条 出租汽车营业站点由市交通行政管理部门会同公安、规划、土地、市政等行政管理部门统一规划、建设。
  机场、火车站、码头、汽车站、旅游景点等重要客流集散场所应当设置出租汽车免费候客营业站点;三星级以上宾馆、居住小区等公共场所应当设置二个以上出租汽车专用免费候客车位。
  市公安交通管理部门会同市道路运输管理机构在商业中心区和主要道路上,根据道路条件和方便乘客原则,确定出租汽车禁停路段和非禁停路段,并在禁停路段设置明显的禁停标志。
第六章 法律责任
  第三十九条 竞买人在招标、拍卖时使用虚假证明文件或者采用其他欺骗手段取得出租汽车经营权的,无偿收回经营权。
  违反本条例第十三条第一款规定,取得经营权未满二年进行转让的,没收违法所得,无偿收回经营权。
  第四十条 有下列行为之一的,责令停止营运,没收违法所得,并处以五千元以上二万元以下罚款:
  (一)未按本条例规定取得出租汽车经营权和《道路运输经营许可证》、《道路运输证》,非法从事出租汽车营运的;
  (二)违反本条例第二十四条、第三十四条第二款规定,汽车租赁服务企业从事出租汽车经营活动或者提供驾驶劳务的;非出租汽车的车辆装置使用出租汽车标志顶灯、使用出租汽车标志的;
  (三)违反本条例第三十七条第一款规定,车辆不办理报废和营运证件注销手续而继续营运的。
  有前款(三)项行为,情节严重的,还可以吊销《道路运输经营许可证》。
  第四十一条 违反本条例第二十三条规定,非本市籍出租汽车从事起点在本市范围内的出租汽车经营活动的,责令停止营运,没收违法所得,处以二千元罚款。
  第四十二条 出租汽车经营者有下列行为之一的,按下列规定处罚:
  (一)违反本条例第十七条第三款规定的,责令改正,拒不改正的,处以二千元罚款;其中向委托方和驾驶员多收费、乱收费的,处以多收、乱收费额三至五倍罚款;
  (二)违反本条例第二十条规定,不服从统一调度和指挥的,责令改正,拒不改正的,处以二千元罚款;
  (三)违反本条例第二十五条第二款规定,聘用无岗位服务资格证件的人员驾驶出租汽车的,按聘用人数每人处以五百元罚款;情节严重的,可以暂扣《道路运输证》十日。
  第四十三条 有下列行为之一的,按下列规定处罚:
  (一)违反本条例第三十四条第(三)项至第(七)项规定,责令限期改正;逾期不改的,处以五百元罚款;
  (二)违反本条例第三十五条规定,未按照规定期限进行车辆维护和车辆综合性能检测、定级的,责令改正,并处以五百元罚款;
  (三)违反本条例第三十六条第二款规定,私自改装、调整、维修税控计价器或者不按照规定检定税控计价器的,责令改正,暂扣《道路运输证》十五日;情节严重的,吊销《道路运输证》。
  第四十四条 出租汽车驾驶员有下列行为之一的,按照下列规定处罚;情节严重的,可吊销岗位服务资格证件:
  (一)违反本条例第二十条规定,驾驶员不服从统一调度和指挥的,责令改正;拒不改正的,处以五百元罚款;
  (二)违反本条例第二十五条规定,未取得岗位服务资格证件从事营运活动或者将出租汽车交由无岗位服务资格证件的人员驾驶的,责令停止营运,并处以五百元罚款;
  (三)违反本条例第二十六条第(二)项、第(三)项规定的,责令改正,并处以三百元罚款;
  (四)违反本条例第二十六条第(五)项至第(八)项、第二十七条第一款规定的,暂扣岗位服务资格证件十五日,并处以五百元罚款。
  第四十五条 出租汽车经营者违反本条例被处以罚款的,罚款不得转嫁给委托方或者驾驶员。
  第四十六条 吊销《道路运输证》或者《道路运输经营许可证》的,责令停止营运,其经营权由市交通行政管理部门按照使用年限折价回赎,并收缴出租汽车经营权确认书。吊销《道路运输经营许可证》的,同时提请工商部门依法注销其相应的经营资格。
  出租汽车驾驶员被暂扣、吊销驾驶证的,同时分别暂扣、吊销其岗位服务资格证件。
  被吊销岗位服务资格证件的,五年内不得再申领。
  第四十七条 有下列情形之一的,可以当场暂扣车辆:
  (一)车辆、驾驶员与营运证件记载内容不符的;
  (二)拒绝接受依法检查或者暂扣营运证件的;
  (三)无营运证件从事营运活动,或者被暂扣营运证件后仍然继续营运的;
  (四)被道路运输管理机构依照本条例规定责令停止营运的。
  暂扣车辆、营运证件的,应当分别出具扣车凭证和扣证凭证。暂扣车辆的期限不得超过七日。
  第四十八条 本条例规定的行政处罚和行政强制措施由道路运输管理机构作出决定。
  第四十九条 当事人对行政处罚和行政强制措施决定不服的,可以依法申请行政复议或者依法向人民法院提起行政诉讼。
  第五十条 道路运输管理机构工作人员有下列情形之一的,应当给予批评教育,并视情节轻重,责令其停止执行职务,按照规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:  
  (一)对违反本条例规定的行为不依法处理的;
  (二)不按照规定核发营运证件的;
  (三)暂扣车辆、营运证件不按照规定时间上交和处理的;
  (四)实施处罚不出具处罚决定书,实施暂扣车辆、营运证件不出具凭证的;
  (五)打骂、侮辱当事人的;
  (六)故意损毁当事人证件、物品的;
  (七)以权谋私、贪污受贿的;
  (八)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。
  第五十一条 道路运输管理机构及其工作人员违法行使职权,侵犯企业或者个人的合法权益并造成损害的,应当依法承担赔偿责任。
第七章  附 则
  第五十二条 本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
  第五十三条 本条例自2002年3月1日起施行。




佛山市商品房预售款监督管理实施办法

广东省佛山市人民政府


佛山市商品房预售款监督管理实施办法
佛山市人民政府
佛府(2001)010号



第一条 根据《广东省商品房预售管理条例》的规定,为加强商品房预售款监督管理,保证商品房预售款用于项目建设,维护商品房预售双方的合法权益,制定本办法。
第二条 市房地产交易登记机构负责商品房预售款的监督管理工作。
第三条 凡经批准在建的商品房项目,预售人(发展商,下同)向市房地产管理局申办《商品房预售许可证》之前,必须与市房地产交易登记机构、商品房项目所在地银行三方签订《佛山市商品房预售款专用帐户监管协议书》;预售人还须在银行设立商品房预售款专用帐户,有多个预售房项目的,应分别设立预售款专用帐户。拟办理银行按揭业务的,可在办理按揭业务的银行开设预售房款专用帐户。预售人凭银行出具的《开立商品房预售款专用帐户通知书》分别到市房地产交易登记机构备案和送市房地产管理局办理预售许可证。
第四条 预售人申领《商品房预售许可证》提交的资料由市房地产交易登记机构受理,然后送市房地产管理局审核。自受理之日起15个工作日内,市房地产管理局对符合条件的项目核发《商品房预售许可证》;对不符合条件的,应书面通知预售人。
预售许可证应当载明:预售人和预售房款专用帐户开户银行名称、帐号、预售房项目、座落位置、楼号、楼层、建筑面积。
预售人预售商品房应在售楼处悬挂企业法人营业执照、商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书以及注明预售商品房项目座落位置的规划平面图。
第五条 预售人预售商品房必须与购房人签订国家统一制定的《商品房购销合同》,并在合同中注明购房款存入的专用帐户名称、帐号。
《商品房购销合同》签订后30日内,预售人须凭银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证到市房地产交易登记机构办理购销合同的登记手续。市房地产交易登记机构应审查银行出具的付款凭证,监督购房人按合同约定的付款方式和时间,将预售款进入专用帐户。
第六条 预售人需要使用商品房预售款时,应向市房地产交易登记机构提交:
(一)《商品房预售款使用申请表》二份;
(二)预售人用款计划;
(三)预售人与承建商签订的施工进度合同;
(四)用于支付工程款的,提供建筑施工监理单位出具的施工进度证明和承建商的用款申请;
(五)用于支付购买项目建设必需的建筑材料、设备款项的,提供与供货商签订的购销合同。
第七条 市房地产交易登记机构在受理预售人用款申请后,按下列程序进行审查,于5个工作日内作出答复。
(一)审查预售人提供资料;
(二)前往施工现场勘查工程进度情况;
(三)用于支付工程款的,根据施工合同约定工程进度和承建商用款申请予以核准用款;
(四)用于支付购买建筑材料设备的,根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款;
(五)用于支付法定税费的款项在预售款总额的10%内核准用款。
同意使用预售款的,在申请表上加具核准意见,其中一份由市房地产交易登记机构保留,另一份由预售人送银行办理预售款拨付手续,银行按核准数额拨付。办理完毕后,预售人应将拨款回执送市房地产交易登记机构备案,并按《广东省商品房预售管理条例》规定向市房地产交易登记机构缴交拨付款项千分之二的监督管理服务费。
第八条 预售人应将预售款专用帐户的对帐单于每月15日前向市房地产交易登记机构提供。房地产交易登记机构与银行、预售人要密切配合,共同做好预售房款监督管理工作。
第九条 预售商品房项目竣工并通过依法验收合格并办理产权过户证明后,预售人可填写《商品房预售款专用帐户注销申请表》,向市房地产交易登记机构申请结清预售房款专户资金,经市房地产交易登记机构同意后,银行办理有关结算手续,注销该预售房款的专用帐户。
第十条 预售人未取得《商品房预售许可证》预售商品房或不按规定到市房地产交易登记机构办理购销合同登记手续、擅自收存或挪用预售房款等违反本办法规定的,由市房地产管理局责令其改正并按《广东省商品房预售管理条例》的规定实施行政处罚。
第十一条 各市可参照本办法制定实施办法。
第十二条 本办法由市房地产管理局解释。
第十三条 本办法自颁布之日起实施。


2001年1月19日