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辽宁省辽阳市人民政府


辽阳市物业管理暂行办法

辽阳市人民政府令第119号


　　《辽阳市物业管理暂行办法》业经2010年11月22日辽阳市第十四届人民政府第39次常务会议讨论通过，自2011年3月1日起施行。

　　 代市长 王正谱

　　 二○一一年一月七日



　　第一条 为规范住宅物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 在我市行政区域内的物业管理活动，适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指建设单位或者业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业与建设单位或者业主按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生、相关秩序的活动。

　　本办法所称物业服务企业，是指依法设立具有独立法人资格，并取得工商营业执照和物业服务企业资质证书，从事物业服务的企业。

　　本办法所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的非所有权人。

　　第四条 物业管理实行市场化服务、业主自主管理、社区管理与政府扶持相结合，房地产开发建设与物业管理相分离，公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

　　第五条 市、县（市）区建设主管部门是本行政区域内物业管理的主管部门（以下简称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府负责监督指导业主自主管理、社区管理与政府扶持的物业小区的物业活动，调解物业管理纠纷。

　　物价、环境保护、城管执法、公安等有关部门在各自职责范围内，依法负责物业管理的有关工作。

　　第六条 新建住宅小区应当实行物业管理或者经二分之一以上本小区业主同意的业主自治管理。

　　原有住宅物业园区配套设施设备状况符合物业服务条件的，提倡实行物业管理；也可以根据业主意愿，委托物业服务企业或者专业性服务企业实行专项服务。

　　第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。

　　新建商品房已经由物业买受人与开发企业订立房屋买卖合同且交付全款，并已交付使用，但未进行房屋产权登记的，其物业买受人不管是否入住，在物业管理活动中视为业主。

　　第八条 物业管理区域内，已交付使用的专有部分建筑面积超过物业总建筑面积50％时，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，由物业管理区域内的全体业主组成。

　　一个物业管理区域依法成立一个业主大会。

　　第九条 符合第八条第一款条件时，建设单位（含物业服务企业）应当在30日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请，并提供以下文件资料：

　　(一)业主名册；

　　(二)物业建筑面积清册；

　　(三)建筑规划总平面图；

　　(四)交付使用的配套设施设备证明；

　　(五)物业管理用房配置证明；

　　(六)其他有关文件资料。

　　建设单位（含物业服务企业）未能在30日内申请成立业主大会的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。

　　第十条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府负责组织成立首届业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

　　筹备组由业主代表，建设单位（或者物业服务企业）代表，街道办事处、乡镇人民政府代表共5至11人组成，业主代表应当占筹备组总人数的半数以上。

　　筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派出的1名代表担任，副组长由建设单位推举出的1名代表（或被指派的社区代表）担任，负责召集筹备组成员制订筹备组工作程序和召开首届业主大会会议的筹备工作。

　　筹备组成员名单确定后3日内，应当以书面形式在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于7日。

　　业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

　　第十一条 筹备组负责下列工作：

　　（一）确定首届业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

　　（二）拟定《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）；

　　（三）确认业主身份，确定业主的总投票权数；

　　（四）制定业主委员会的选举办法（草案）；

　　（五）确定由业主推荐或自荐的业主委员会委员候选人名单；

　　（六）召开首届业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首届业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内予以公告，并向物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用集中进行书面征求意见的形式。会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

　　物业管理区域内业主可以以栋、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议。被推选的业主代表应当于召开业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见。需要投票表决的，经业主签署同意、反对或者弃权意见后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　第十三条 下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项时，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会做出的决定以书面形式在物业管理区域内公告后生效。

　　第十四条 业主委员会执行业主大会决定的物业管理事项。

　　业主委员会由5至15人的单数委员组成。业主委员由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、具有社会公信力和必要工作时间的业主担任。业主委员会设主任1人，副主任2人，在业主委员中选举产生。

　　业主委员会应当于选举产生之日起30日内，将业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会名单和基本情况等材料整理后，向所在地物业主管部门备案。

　　第十五条 业主委员会具体履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用；

　　（四）协调业主或者物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员本人、配偶及其近亲属不得在本物业管理区域物业服务企业中任职。

　　第十六条 业主委员会应当按照业主大会议事规则定期组织召开业主大会。发生重大、紧急事件时，或者经五分之一以上业主提议，业主委员会可以组织召开临时业主大会。业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处、乡镇人民政府组织实施。

　　第十七条 业主委员会会议除定期召开外，经三分之一以上业主委员提议或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，可以随时召开专题会议，会议通知及有关材料应当提前7日送达每位委员。

　　业主委员会会议应当有二分之一以上委员出席，做出决定时，应当经全体委员的二分之一以上同意，每名委员拥有1票表决权。业主委员会的决定应当于做出决定之日起3日内在物业管理区域内公告生效，公告应当有半数以上委员签署的表决意见并加盖业主委员会印章。

　　第十八条 半数以上委员辞职或不履行职责，或者做出错误决定不整改，被物业主管部门责令改选的，业主大会应当改选业主委员会。

　　改选业主委员会，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府按照业主大会议事规则组织实施。新的业主委员会组建后，应当重新备案。

　　第十九条 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主委员会通过，其委员资格终止，并予以公告：

　　（一）不再是本物业管理区域业主；

　　（二）有违法犯罪行为；

　　（三）拒不履行业主义务和管理规约；

　　（四）连续3次缺席业主委员会会议；

　　（五）因健康原因不能工作；

　　（六）未经业主大会同意擅自以业主委员会名义做出决定，产生不良影响；

　　（七）在本区域物业服务企业工作；

　　（八）业主大会规定的其他情况。

　　第二十条 业主委员会每届任期由业主大会议事规则规定。在任期届满前2个月，业主委员会应当组织换届选举。业主委员会委员可连选连任。业主委员会因故不能组织换届选举时，由街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。

　　第二十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会办公经费的筹集、管理、使用办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。

　　业主委员会的办公经费账目应当定期向全体业主公布，并接受其监督。

　　第二十二条 物业服务企业应当建立安全防范的管理制度和措施。在物业管理区域内发生治安案件或者各类安全事故时，应当采取劝阻、制止、救助和及时报告等措施。

　　第二十三条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一实施物业服务。

　　新建小区在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总建筑面积在1万平方米以下的，经物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　建设单位选聘物业服务企业后，应当签订前期物业服务合同，并且在首位业主入户30日前报物业主管部门备案。

　　前期物业服务合同包括：服务内容，服务标准，收费项目，收费标准，计费方式，起始时间，建设单位、业主和物业服务企业三方的权利义务，投诉和争议的处理方式等。

　　第二十四条 建设单位在销售物业之前应当制定临时管理规约。

　　临时管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主权利和义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

　　临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效日止。

　　第二十五条 建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示临时管理规约，并作为物业销售合同的附件。

　　物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第二十六条 前期物业服务合同可以约定物业服务期限，除分期建设项目外，服务期限最长不得超过2年。

　　前期物业服务合同期限未满，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同已生效的，前期物业服务合同自行终止。

　　前期物业服务合同期限已满，物业管理区域内业主委员会尚未组建或者尚未选聘新的物业服务企业，合同双方对继续履行合同无异议的，前期物业服务合同有效期可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日。

　　前期物业服务合同期满，物业服务企业不再继续从事物业服务的，物业服务企业应当于期满前30日通知全体业主或者建设单位。

　　业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。

　　第二十七条 建设单位应当在地面以上，按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰，配置能够独立使用的房屋作为物业管理用房。

　　物业管理用房应当具备水、电、暖等基本使用功能，同时应当充分考虑办公及群众办事方便；业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂。

　　违法建筑、临时建筑、公共场所和公共部位等不得作为物业管理用房。

　　第二十八条 规划部门核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。

　　第二十九条 物业管理用房产权归物业管理区域内全体业主所有。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

　　第三十条 建设单位申请工程项目综合验收时，应当提交该项目规划总平面图和物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备清单。具体包括：

　　（一）物业管理用房；

　　（二）门卫房、电话间、监控室及设备、邮政交接间、配电室、泵房、地面架空层、共用走廊；

　　（三）物业区域内按规划配建的非机动车车库（场、棚）；

　　（四）公共绿地、道路、场地、文体设施等；

　　（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备；

　　（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。

　　第三十一条 物业服务企业应当按照国家有关规定取得资质证书，并在其资质等级范围内从事物业服务活动。

　　第三十二条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备、场地进行查验。经查验发现缺少应当配置的设施设备和存在质量或者使用功能问题的，应当通知建设单位，并要求建设单位书面答复解决的时限和方法。

　　第三十三条 办理物业承接手续时，建设单位应当将物业管理区域内的下列资料移交物业服务企业：

　　（一）物业项目中标确认书或者具有法律效力的其他政府批文；

　　（二）竣工总平面图；

　　（三）单体建筑、结构、设备竣工图；

　　（四）配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收资料；

　　（五）设施设备的订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；

　　（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（七）物业管理用房的相关资料；

　　（八）工程质量备案证明；

　　（九）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、场所、设施设备的清单；

　　（十）物业产权及配套设施清单；

　　（十一）物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当对上述物业管理资料建立规范的档案和使用管理制度，并设专人妥善管理，不得丢失或者损坏。

　　第三十四条 前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本办法第三十三条规定的资料和物业管理用房全部移交给建设单位或者业主委员会。

　　第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，为业主提供质价相符的物业服务。物业服务合同应当约定下列主要事项：

　　（一）物业的基本情况、物业服务事项和双方的权利义务；

　　（二）物业服务费用的标准、收取办法、计费方式；

　　（三）合同期限；

　　（四）合同争议及纠纷的解决办法；

　　（五）双方约定的其他事项。

　　物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取物业服务区内业主意见。

　　第三十六条 物业服务收费应当按照价格行政主管部门会同物业主管部门制定的物业服务收费标准在物业服务合同中约定，并接受价格行政主管部门的监督检查。

　　物业服务企业根据业主的要求为其提供特殊服务的，服务报酬由双方约定。

　　第三十七条 业主应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主应负连带交纳责任。

　　物业产权发生变化，原业主应当向物业服务企业结清欠缴的物业服务费用，也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定。未结清的，由物业产权买受人交纳，原业主应负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位全额交纳。

　　第三十八条 物业服务合同期满不再续签，以及依法解除或者按照合同约定提前终止物业服务的，当事一方应当提前2个月通知相对方。

　　物业服务企业应当在物业服务合同终止前1个月向物业主管部门和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报告。在物业主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的监督下，物业服务企业应当妥善处理物业服务活动中有关债权债务，并将物业管理用房和本办法第三十三条规定的资料移交给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域，不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。

　　第三十九条 物业服务企业退出物业管理区域，该物业管理区域尚未选聘到新的物业服务企业期间，由当地街道办事处、乡镇人民政府组织社区或者有关专业队伍对该物业管理区域内的环境卫生进行清扫保洁，保洁费用按照未实施物业管理的住宅区标准收取。

　　第四十条 在物业管理区域内禁止下列行为：

　　（一）破坏房屋承重结构；

　　（二）侵占、损坏或者擅自移动公共场地、物业共用部位、共用设施设备；

　　（三）在建筑物、构筑物或者树木上违章悬挂、张贴、涂写、刻画；

　　（四）擅自改变物业使用性质；

　　（五）违法搭建棚厦或者插建其他建筑物、构筑物；

　　（六）擅自设置摊点、随意停放车辆、挤占道路；

　　（七）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、污水、杂物；

　　（八）违反规定饲养家禽、宠物；

　　（九）生产、储存、经营易燃易爆、毒害性、放射性物质，排放有毒、有害物质或者产生超标准噪声；

　　（十）从事妨碍业主正常生活的经营活动；

　　（十一）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

　　业主、业主委员会、物业服务企业发现有前款行为之一的，应当进行劝阻和制止，经劝阻和制止拒不改正的，及时报告有关行政执法部门。

　　有关行政执法部门接到物业服务企业的报告后，应当依法及时处理。

　　第四十一条 物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费和额外费用。

　　第四十二条 供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等有关单位，应当依法承担物业管理区域内有关管线和设施设备的维修养护责任，并服务到户。

　　前款规定的单位因新增、维修、更新和改造等需要，临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，施工单位应当在施工15日前，向物业服务企业通报，并与物业服务企业签订有关协议后方可实施。协议中应明确施工时间、施工范围、恢复方式、损失补偿方式、违约责任等事项。

　　第四十三条 业主大会决定利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照有关规定办理经营手续，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第四十四条 在物业管理区域内公共部位、场地停放车辆和涉及收费、管理等事项的，由业主大会决定，所得收益归该物业区域内全体业主所有。前述收费应当单独建账、专款专用、定期公布，收费标准按照价格行政管理部门的规定进行公示。未召开业主大会的，由物业服务企业根据物业服务合同的约定管理。

　　业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

　　车辆的停放，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。

　　第四十五条 业主需要装修房屋时，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将以下事项以书面形式告知有关业主：

　　（一）房屋装修中需要禁止的行为和注意事项；

　　（二）违反相关规定及产生的后果；

　　（三）有关业主应负的责任。

　　第四十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有《物权法》规定的权利，并且履行相应的义务。业主不得以放弃权利而不履行相应的义务。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第四十七条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量等问题，应当及时通知建设单位履行保修义务。

　　建设单位不履行或者拖延履行保修义务的，物业服务企业应当向物业主管部门反映，由物业主管部门依法进行处理。

　　第四十八条 业主违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的，由业主委员会督促其限期交纳；或者由物业服务企业依法通过民事诉讼解决。

　　第四十九条 建设单位或者物业服务企业违反本办法规定的，由物业主管部门按照《物业管理条例》的有关规定给予行政处罚。

　　第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；当事人逾期不履行行政处罚决定的，由做出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。

　　第五十一条 本办法中对前期物业管理项目招投标管理、房屋公共部位维修资金管理、物业服务企业资质管理、物业服务收费管理等其他物业管理事项，按照国家、省、市有关规定执行。

　　第五十二条 本办法自2011年3月1日起施行。有效期为2年。



　　 辽阳市人民政府办公室

　 　 二○一一年一月七日