山东省东营市人民政府


东营市经济适用住房管理办法


《东营市经济适用住房管理办法》已经市政府批准，现予发布。

市长刘国信

二OO五年九月二十一日

东营市经济适用住房管理办法


第一章总则
　　第一条为了保障本市城镇中低收入家庭的基本住房需求,规范经济适用住房的建设、交易和管理,根据国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
　　第三条本市行政区域内经济适用住房的建设、交易和管理，适用本办法。
　　第四条市、县区人民政府根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。
　　第五条市房产行政主管部门负责对全市经济适用住房的建设指导和监督管理,并具体负责市本级经济适用住房建设和管理。
　　县区房产行政主管部门负责本行政区域内经济适用住房的建设和管理。
　　发展改革、财政、国土资源、规划、建设、价格等行政主管部门和住房公积金管理、金融机构根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。
　　第六条中央、省驻本市单位职工的经济适用住房纳入当地政府经济适用住房发展规划和建设计划，实行统一管理。其中,胜利石油管理局、中国石油大学、济军生产基地的职工经济适用住房，由其所在单位自行组织建设，纳入当地政府统一规划和计划管理。
　　第七条经济适用住房的建设、交易和管理，应当遵循公开、公平、公正原则。
第二章规划和建设
　　第八条房产行政主管部门应当会同发展改革、财政、国土资源、规划等行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和城镇中低收入家庭的基本住房需求，编制经济适用住房发展规划，报同级人民政府批准后实施。
　　第九条发展改革部门应当会同房产、规划、国土资源行政主管部门根据经济适用住房发展规划和中低收入家庭住房情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划，报经省发展改革、建设、国土资源管理部门批准后组织实施。
　　经济适用住房建设用地年度计划在全市土地供应年度计划中统筹安排。
　　第十条经济适用住房建设应当按照城市规划要求，合理布局，成片开发建设。
　　经济适用住房小区的配套基础设施、公共设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同时交付使用。
　　第十一条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优选规划设计方案；经济适用住房的建设应当严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备。
　　第十二条经济适用住房开发建设应当依法实行建设项目招投标。参加招标的房地产开发单位应当具有三级以上(含三级)房地产开发建设资质、良好的开发业绩和社会信誉。
　　第十三条经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负责。
　　经济适用住房建设单位应当向经济适用住房购买人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
　　第十四条经济适用住房建设应当控制在中小套型。中套型建筑面积不超过100平方米，小套型建筑面积不超过80平方米。
　　第十五条经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应；经济适用住房项目住宅小区内的经营性设施用地实行出让方式供应。
　　禁止以经济适用住房名义取得行政划拨土地，变相开发商品住房。
　　第十六条经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；按规定收取服务费用的，按底限收取。
　　第十七条经济适用住房小区外基础设施建设费用，由当地政府负担。
　　经济适用住房小区内非经营性公用基础设施建设费用50%摊入房价，50%从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中列支。
　　第十八条购买经济适用住房的个人可以向商业银行申请贷款，贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。
　　经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。
　　第十九条用于个人购房贷款的住房公积金，可以优先向正常缴存住房公积金的购房者发放贷款。
第三章销售和购买
　　第二十条经济适用住房实行政府定价，由价格主管部门会同房产行政主管部门，按照国家有关规定确定。
　　第二十一条经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成：
　　(一)开发成本
　　1、按规定用于征用土地和拆迁补偿等支付的征地和拆迁安置补偿费。
　　2、开发项目前期工程所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路、平整场地等前期费用。
　　3、列入施工图预、决算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
　　4、在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费。
　　5、小区内非经营性公用基础设施建设费用的50%。
　　6、管理费按照不超过本项1至5目费用之和的2%计算。
　　7、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。
　　8、按照规定实际缴纳的行政事业性收费。
　　(二)税金
　　按照国家规定的税目和税率计算。
　　(三)利润
　　按照不超过本条第(一)项1至5目费用之和的3%计算。
　　第二十二条下列费用不得计入经济适用住房价格：
　　(一)住宅小区内经营性设施的建设费用；
　　(二)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
　　(三)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
　　(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
　　(五)按规定已经减免及其他不应计入房屋价格的费用。
　　第二十三条经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢(单元)增减的代数和为零的原则确定。
　　第二十四条经济适用住房的销售实行明码标价，销售价格不得超过公示价格，不得在标价之外收取任何费用。
　　第二十五条具备下列条件的家庭应当经所在单位或者街道办事处(乡镇政府)同意后,向房产行政主管部门提出购房申请：
　　(一)具有本市城镇常住户口3年以上；
　　(二)无房或者人均住房建筑面积低于20平方米；
　　(三)地方人均年收入低于市、县区政府公布的收入水平。
　　年满35周岁的单身人员符合上款规定条件的，可以申请购买经济适用住房。
　　申请购房者应当根据市、县区的职责分工，向市或者县区房产行政主管部门提出购房申请，禁止重复申请购房。
　　第二十六条房产行政主管部门应当制定经济适用住房销售方案，并予以公示。销售方案包括住房地址、数量、建筑面积、套型、销售价格、销售方式等内容。
　　第二十七条　申请购买经济适用住房，应当向房产行政主管部门提出申请，并提交下列书面证明材料：
　　(一)户口本及家庭成员身份证明；
　　(二)所在单位或者街道办事处(乡镇政府)出具的家庭收入证明和住房情况证明；
　　(三)市、县区人民政府规定的其他证明材料。
　　房产行政主管部门自收到申请之日起5日内进行初审，经过初审符合前款规定的，应当予以受理。
　　第二十八条　房产行政主管部门受理申请后，应当在30日内通过查阅房产登记资料等方式对申请者的住房等情况进行审查。
　　对符合条件的申请者应当在申请者户籍地及居住地予以公示，公示内容包括申请者姓名、家庭收入及住房情况；公示期限为10日。
　　公示后有投诉举报的，房产行政主管部门应当会同有关部门进行调查、核实。对不符合规定条件的申请人，取消其申请资格并以书面形式告知；对无投诉举报或者经核查举报不实的，予以核准。
　　第二十九条申请人持核准文件只能购买一套经济适用住房。三人以下(含三人)家庭购买小套型经济适用住房，三人以上家庭购买中套型经济适用住房。
　　第三十条已享受房改购房的住房困难户申请购买经济适用住房的，与原购房改房面积相等部分不享受政策优惠，应当向政府补交同地段住房市场价格与经济适用住房销售价格的差价。
　　第三十一条经济适用住房供应实行轮候制度。经济适用住房建设数量少于购买家庭数量时，应当采取抽签或者摇号的方式确定购房者；未购得住房者应当在下次经济适用住房销售时优先供应。
　　第三十二条鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，供具有经济适用住房购买资格但无经济能力购买的家庭承租。租金标准由价格主管部门会同房产行政主管部门在综合考虑建设、管理成本和利润不高于3%的基础上确定。
第四章产权和交易
　　第三十三条经济适用住房的房地权证中应当注明划拨土地、经济适用住房，并分别标注经济适用住房购买价格和以经济适用住房价格购买的面积。
　　第三十四条经济适用住房自办理房屋权属登记之日起5年后方可上市交易，并按有关规定缴纳土地出让金。
　　第三十五条经济适用住房购买人以市场价格出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给具有购买经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。
第五章集资建房
　　第三十六条住房困难户较多的工矿区和困难企业，经当地人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划和城市规划的情况下，利用自用土地进行集资建房，并统一纳入经济适用住房建设计划和用地计划。
　　第三十七条参加集资建房的对象，必须符合本办法第二十五条规定的条件。
　　禁止任何单位借集资建房的名义，变相进行实物分配或者房地产开发经营。
　　第三十八条集资建房单位可以按照规定收取管理费用，但不得有利润。
　　第三十九条集资建房款项实行专户储存、专项使用，并接受财政和房产行政主管部门的监督管理。
第六章法律责任
　　第四十条违反本办法规定，建设单位擅自改变经济适用住房或者集资建房用地用途的，由国土资源行政管理部门依法给予行政处罚。
　　第四十一条违反本办法规定，建设单位擅自提高经济适用住房或者集资建房销售价格的，由价格行政管理部门依法给予行政处罚。
　　第四十二条违反本办法规定，骗购经济适用住房或者集资所建住房的，由房产行政主管部门责令退还；拒不退还的，由房产行政主管部门申请人民法院强制执行。
　　第四十三条违反本办法规定，建设单位擅自向未取得购房资格的家庭出售、出租经济适用住房或者组织未取得购房资格的家庭集资建房的，由房产行政主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或者集资建房与商品住房的差价。
　　第四十四条房产行政主管部门工作人员有下列行为的，由所在单位或者行政监察机关给予行政处分：
　　(一)未按规定程序时限办理的；
　　(二)弄虚作假，帮助当事人隐瞒真实情况的；
　　(三)索取和收受他人财物的；
　　(四)具有其他不依法履行监督管理职责或者监督管理不力行为的。
第七章附则
　　第四十五条县区人民政府可以根据本办法制定实施细则。
　　第四十六条本办法自发布之日起施行。

2008年德国有限责任公司法的改革

范剑虹 李?


一、 前言 ?“解决办法的仓库”


　　有限公司的创立不但是法律上的创举，而且给投资者带来福音，从而被称为经济史上的里程碑。德国政府已对其首创的并具有100多年历史的有限责任公司法（GmbH-Recht）进行了全面修改。我们在研究德国新的有限责任公司法的时候，首先却想到的是比较法。因为从比较法的角度[1][1]去观察, 并且假设排除对国内法典的注释的观点，那么世界上所有法学家所面临的问题是没有国境线的，是相似的。然而实际的法律问题却有多种不同的解决方法，这些方法又有不同的价值基础，这些建立在不同价值基础以及不同的立法技术上的方法，均储存在世界各国的“法律答案库”中。在研究本国法的同时再观察并分析外国法，则能获得较为全面而适当的法律答案，尤其是能对本国法所用的解决问题的方法保持一种批判的距离。这种距离感往往能扩大解决问题的精神视野与相信本国法的相对性[2][2]。“比较法作为一所真理的学校（école de vérite）扩充了并充实了‘解决办法的仓库’（Vorrat an Loesungen）”，并且向那些有批判能力的观察家提供机会，使他们能够认识在其所处的时间‘更好的解决办法’[3][3]。

　　当然，涉及到一个国家的法律时，我们发现与自然科学领域不太一样，因为世界上没有法国的化学、美国的物理学以及英国的数学之分。为什么法学与国家有关，而不完全与统一的精确科学规则有关呢？为什么我们要去研究“德国制造的”有限责任公司法呢？与欧洲许多比较法学家一样，美国的比较法学家John Henry Merryman说过这样的话：“法律根植于文化之中，它在一定的文化范围内对特定的社会在特定的时间与地点所出现的特定需求做出响应”[4][4]。也就是说，法学与国家的联系是因为文化的根植历史的缘故。因此，各国有各国的有限责任公司法，没有一部无差别的、世界统一的有限责任公司法，相反，如果将比较法看成为一部统一的世界法的话，这仅是一种无意的幼稚的想法和有意的政治式的借口，因为法的实质上是一种文化现象，带有各个民族的历史、文化、政治、经济和宗教等因素的、不断变化的东西，要消除它的动态的与历史的差异是做不到的。假设能做到，那么那天的比较法不是人们希望的活生生的比较法了。这种差异的一个现实的例子是：公法上的域外效力被严格限制，即使是一个具有域外效力的私法领域仍受一定的限制，比如：一个外国的民商事判决或者仲裁裁决，在他国的最后承认与执行时，仍需要一个国家法院依据其本国法及其原则的支持，即使有司法互助协议，他国法官仍然可以依据其“公共秩序”、“善良风俗”等等加以拒绝。

　　然而我们同时必须清醒地认识到：即便，在法学领域由于文化的根植，不能像自然科学那样完全是跨国境的，有统一的数理化的规则。但是，文化差异的理由仍然不能成为拒绝其它国家的法学或者更好的解决办法的绝对理由，因为文化虽有差异，但是是有联系的、互动的。那么研究德国的有限责任公司法就是这种互动。况且比较法在很大程度上是希望追求一些公认的、共同的规则。因而，互动、求同存异、提高立法、判例与法学的水平，使得对外国法的研究不但成为必须，而且也成为比较法的最为重要的第一步。

　　在此，相关的、附带的理由仍然有必要提及：比较法律传统的学者们认为，比较法学家并不从事法律传统和法律制度的优劣顺序的安排。我们作为比较法学者的使命是了解特定国家何以会具有那样的法律，试图理解为什么一个国家都有它该有的法律制度。因而，在提供更好的解决办法的同时，我们并不能随便去贬低其它解决办法，因为历史、文化、政治、经济等的作用，在没有经过功能比较的情况下，柏拉图式的最好的法典或者判例从外部的强加，会引起社会进程的变化，或者会出现所借鉴法律的边缘化。这里只有不同文化的差异，没有不同文化的优劣之分。真如美国的比较法学家John Henry Merryman说：“从根本上说，法律是人们认识、阐述和解决某些社会问题的一定的历史方法。”[5][5]因此，就像“用一个法系去代替另一个法系既不可能，也无可取”[6][6]同样，用德国有限责任公司法（即使它非常完善）去代替其它国家或者地区的有限责任公司法，原则上同样不可取。然而，这样的类推的一个细小的差别必须注意：那就是：有些国家与地区与德国不但同属一个法系中的德国法系，同时在立法时是以德国有限责任公司为蓝本而立法的[7][7]，因而其法律传统与法律文化上或多或少有许多相似之处，经过功能比较，那么一个最合适的（不一定是最好的，因为这里没有优劣之分）有限责任公司法的就有可能出现。但是不等于说法系的区别，就会阻碍一个大陆法系的地区去接受英国的有限责任公司法的优点。德国这次有限责任公司的改革，除了欧盟的设立自由原则和欧洲法院的判例[8][8]压力外，主要是遇到英国有限责任公改革的强大挑战，在这里，许多比较法学家都认为：比较出更好的解决办法中的比较，它与诚实信用、公平正义一样，是法学的基本原则与法律家的基本态度。它使我们不盲从、不偏倚、不自足，在比较中思考，在思考中比较，从而去追寻法的真理。

二、 改革背景

　　有限公司（Gesellschaften mit beschränkter Haftung，简称GmbH）是德国法上商事公司的一种，它产生于1892年。有限公司的基本特点是：第一，股东享有有限责任特权，这区别于无限公司（OHG）；第二，董事负有服从股东会指示的义务，这区别于股份公司（AG）；第三，与股份公司不同，有限公司股份不采用股票形式，因此股份流通性弱，一般不涉及公众保护，因此公司组织具有更多的任意性。[9][9] 因而。立法者规定有限公司，主要是为中小企业提供一种合适的组织手段；但是，随着经济的发展，除了大量中小企业采用有限公司的形式外，在卡特尔和康采恩中，有限公司也是一种将不同企业联合起来的常见的组织手段。[10][10] 据统计，到2006年，德国有限责任公司已有90万家。[11][11]

　　有限责任公司这一制度，在德国100多年来并无大的变化。1938年和1965年，曾有对《有限责任公司法》重大改革的两次尝试，但均未实现。[12][12] 即使1980年有限责任公司法改革，也未进行大的修改。[13][13]

　　欧洲法的发展，改变了一切。德国传统的国际私法学说认为，法人组织的准据法，为住所地法，也就是说，法人的内部和外部关系上，以所在地法为准据法（Sitztheorie）；这里，法人的所在地，是指法人管理机构实际所在地。[14][14] 按照这样的规定，任何公司想在德国设管理机构，就必须按照德国法设立；按照外国法设立的公司，在德国无法得到承认。但是，欧洲法院在一系列判决中认为，一个国家不承认按照其它国家法律设立的公司，违背《欧洲共同体条约》第43条规定的开业自由（Niederlassungsfreiheit）原则。[15][15] 特别是，2003年，欧洲法院在“Inspire Art”一案判决中明确要求，欧盟各国必须承认按照其它欧盟国家法律设立的公司，即使管理机构位于设立国以外，在设立国只有一个联络点的公司（“联络点公司”，Briefkastengesellschaft），也不例外。[16][16] 根据这一判决，在德国国际私法中，其住所地原则对欧盟国家存在例外：按照欧洲共同体任何一国法律设立的公司，在德国将得到承认，其法人组织的准据法为设立国法。

　　这意味着，在德国的企业，也可以按照欧洲共同体其它国家的法律设立公司，从事经营。于是，德国有限公司制度，面临着其它国家法律制度的竞争。特别是，越来越多的企业青睐于英国的有限公司（Limited），据统计，目前在德国已经有超过46000家英国有限公司。[17][17]

　　所以，在这一背景下，德国有限责任公司法急需修改。简化公司设立程序，降低设立成本，增强德国有限责任公司制度的竞争力，是德国有限责任公司法修改的当务之急。但同时，效率和安全必须一并兼顾。在简化公司设立和经营成本的时候，股东滥用有限责任特权和破产程序，损害交易安全，特别是损害债权人利益的危险，也必须加以防范。

　　事实上，不仅是德国，在欧洲一体化发展过程中，特别是不同国家的不同形式的公司相互竞争的情况下，修改公司法律制度，是各国都面临的重要问题。2006年，英国为因应欧洲一体化的进程，制定了新的《有限责任公司法》；它废除了很多公司经营中一些不必要的障碍，例如，董事会秘书不再是强制设立的机关。

　　由此可见，德国有限责任公司法，面临两个问题，亟待改革：第一，面对欧洲一体化的发展趋势，必须简化公司设立程序，降低设立成本，增强德国有限责任公司制度的竞争力。第二，通过整合判例和确立新的法律制度，防止股东滥用有限责任特权和破产程序，损害交易安全，特别是损害债权人利益。[18][18] 因而修改的具体目的为：方便设立、加速注册和防止滥用[19][19]。

三、 立法过程

　　早在2005年，德国联邦政府就提出了《最低注册资本法修改草案》（Gesetzenentwurf zur Neuregelung des Mindestkapitalgesetzes (MindestKapG)），将最低注册资本从25000欧元降低到10000欧元。[20][20] 该法原计划于2006年1月1日生效；但由于第15届联邦议会提前解散，立法进程未能继续。这是因为，在德国，每一个联邦议会均为独立的机关。在一个联邦议会中正在进行的立法程序，随着联邦议会解散而终止，在重新选举的联邦议会中不能继续进行，必须重新开始立法程序。

　　但是，新一届联邦议会仍面临着修改德国有限责任公司法的任务。第16届联邦议会产生了基民盟/基社盟和社民党的联合政府，两大执政党2005年11月12日达成的《联合协议》（Koalitionsvereinbarung）将有限责任公司法的修改作为执政期间的任务之一：“通过有限责任公司法的修改，使企业的设立简单而快捷，增加有限责任公司这种企业形式的吸引力，增强其国际竞争力，同时防止对破产程序的滥用。”[21][21] 在此基础上，德国有限责任公司法的修改再次起步。

　　2006年5月29日，德国联邦司法部提出了《有限责任公司法改革及防止滥用法专家草案》（Referentenentwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des GmbH-Rechts und zur Bekämpfung von Missbräuchen (MoMiG) ，以下简称《专家草案》），提出了有限责任公司全面修改的建议，这次有限责任公司法的改革正式开始。2007年5月23日，联邦政府向联邦参议院提出《有限责任公司法改革及防止滥用法政府草案》。2007年7月6日，联邦参议院对草案提出意见（BR-Drucks. 354/07）。2007年7月25日，政府根据联邦参议院的意见，向联邦议会提出草案（BT-Drucks. 16/6140，以下简称《政府草案》）。2007年9月20日，联邦议会正式开始对草案进行审议。2008年1月23日，联邦议会对草案进行了听证。在审议过程中，法律委员会2008年6月24日做出《法律委员会表决建议和报告》（BT-Drucks. 16/9737，以下简称《法律委员会报告》），对《政府草案》做了一些修改。2008年6月26日，联邦议会最终通过了《有限责任公司法改革及防止滥用法》（简称Momig）；由于该法属于联邦参议院的异议法（Einspruchsgesetz），因此，2008年9月19日，联邦参议院决议对该法无异议。此法律经过重新调整（dereguliert）和现代化（modernisiert），并力图阻止一些公司的滥用行为（也简称为：“Bestattungsunwesen”），从而使在德国首创的、并存在100多年的有限责任公司法（也称小型资合公司）与国际发展的趋势融合，并提高其在国际上良好的声誉。2008年10月23日，联邦总统签署《有限责任公司法改革及防止滥用法》；2008年10月28日该法发表在《联邦法律公报》上。至此，《有限责任公司法改革及防止滥用法》的立法程序全部完成，它于2008年11月1日生效。[22][22]

四、内容

　　2008年德国有限责任公司法的改革，即《有限责任公司法改革及防止滥用法》，是一次全面的改革，涉及德国有限责任公司方方面面。人们都说，这是一次有限责任公司“从设立到破产”的改革；也可以说，是一次“从摇篮到坟墓”的全面改革。《有限责任公司法改革及防止滥用法》，不仅仅涉及有限责任公司，在整合和调整有限责任公司规定的同时，涉及到其它类型的公司，例如《商法典》第13条以下关于分支机构的登记，《股份法》中关于股份有限公司若干制度的修改等；《破产法》第15a条关于各类公司董事和股东申请破产义务的规定。不过，本文仅仅讨论有限责任公司制度的修改；涉及其它类型的公司的修改，不属于本文讨论的范围。此文不仅关注《有限责任公司法改革及防止滥用法》的产生背景，更关注为什么特定的条款需要取消，或者新的条款被接纳；同时，也加入了自己的评论，这个评论因时间关系也不是非常完整的评论。

（一） 设立

　　德国的有限责任公司作为一种企业组织形式，受到英国有限责任公司的竞争和挑战。德国有限责任公司设立程序过于繁琐，时间过长，不仅大大加重了股东的负担；而且，如果公司不能很快完成登记，在前公司阶段，股东不享有有限责任特权，个人财产面临被追索的危险。在实务中，人们常常以最简单的程序，先设立一个“备用公司（Vorrats-GmbH）”，然后再将其转让给真正的股东。然而，这种方式虽然降低了风险，但却大大增加了设立费用。[23][23]

　　因此，降低设立条件，简化设立程序，加快设立速度，是2008年德国有限责任公司法的改革面临的第一个问题。