和田地区住房公积金贷款管理暂行办法
新疆维吾尔自治区和田地区行政公署办公室
和田地区住房公积金贷款管理暂行办法
2008年4月23日 和行办发〔2008〕20号
第一章 总则
第一条 为进一步深化城镇住房制度改革，建立政策性住房信贷体系，支持和田地区城镇居民购买、建造、翻建、大修自住住房，支持城市中低收入家庭住房保障体系建设，规范住房公积金贷款管理，维护借贷双方合法权益，提高住房公积金使用效益，根据国务院《住房公积金管理条例》、《关于进一步加强住房公积金管理的通知》、《贷款通则》和《中华人民共和国物权法》及有关规定，制定本暂行办法（以下简称办法）。
第二条 本办法所称的住房公积金贷款（以下简称贷款）是指由和田地区住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人发放的贷款。
第三条 贷款须由借款人或第三人提供符合和田地区住房公积金管理中心要求的担保。
第四条 贷款的办理遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。
第五条 本办法中的有关各方：
委托人：和田地区住房公积金管理中心；
受托人：承办贷款业务的银行；
借款人：申请贷款的自然人；
抵押人：为贷款提供抵押担保的借款人或第三人；
抵押权人：和田地区住房公积金管理中心；
出质人：为贷款提供质押担保的借款人或第三人；
质权人：和田地区住房公积金管理中心；
保证人：为贷款提供保证担保的第三人。
第二章 贷款对象和条件
第六条 贷款对象。在和田地区住房公积金管理中心缴存住房公积金的在职职工。
第七条 贷款条件。借款人须具备下列条件：
（一）具有合法有效身份；
（二）具有完全的民事行为能力；
（三）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；
（四）有购买、建造、翻建、大修自住住房价款20%以上的首付款收据和银行进账单；
（五）有所购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件（在一年内有效）；
（六）足额正常缴存住房公积金半年以上（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金）;
（七）借款人同意以所购买、建造、翻建、大修自住住房作为贷款抵押，并同意办理抵押物评估、个人贷款抵押房屋综合保证保险、具有强制执行效力的合同公证等手续。
（八）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款或商业银行贷款,已婚夫妇办理住房公积金贷款时，配偶方同意作为共同借款人在借款等合同中签字，共同承担偿还责任；
（九）借款人及配偶单位同意按月从工资中代扣代还贷款证明，以及双方单位财务人员同意按月从工资中代扣代还贷款证明；
符合委托人规定的其他条件。
第三章 贷款金额、期限、利率
第八条 贷款金额。贷款实行限额管理。每笔贷款金额应当同时符合下列限额标准：
（一）不得超过房屋评估价值或实际购房款的一定比例。
购买经济适用住房、单位集资建房、房改房、商品房、二手房的贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款的80%；建造、翻建、大修自住住房的贷款额度不得超过抵押房屋评估价款的70%。
（二）不得超过单笔贷款最高限额。
目前购买、建造、翻建、大修自住住房的单笔贷款额度一般控制在20万元以内，住房公积金缴存比例高于地区平均水平的借款人，单笔贷款可放宽到25万元。
具体贷款金额根据借款人的偿还能力及信用等级确定。
第九条 贷款期限。贷款期限由委托人和借款人商定，最长不得超过20年。
但有年龄限制：借款人年龄加上还款期限，男性职工不能超过65岁，女性职工不能超过60岁。
第十条 贷款利率。贷款利率按照国家的有关规定执行。
第四章 贷款程序和贷款资料
第十一条 贷款程序。贷款实行逐笔审批方式。基本贷款程序：
（一） 借款申请人向委托人提出贷款申请；
（二） 委托人对借款申请人提供贷款资料进行审查；
（三） 委托人对借款人进行个人资信调查；
（四） 借款人填写并签订相关贷款合同、单据；
（五） 借款人办理抵押物评估、保险及合同公证手续；
（六） 借款人办理抵押登记或预抵押备案登记；
（七） 发放贷款。
具体贷款程序由委托人制定。
第十二条 提供贷款资料。包括：
（一） 夫妻双方身份证件、户口簿、结婚证（单身职工还需提供未婚证明或离婚证），夫妻近期照片；
（二） 夫妻双方工资卡及工资收入证明；
（三） 夫妻双方住房公积金缴存证；
（四） 抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；
（五） 有权部门出具的抵押物估价证明；
（六）保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
（七） 购买商品房的提供房产管理部门商品房买卖合同备案登记证明、商品房预售许可证、商品房买卖合同、购买商品房全部价款20%以上的首付款收据和银行进账单、契税完税凭证，提供售房单位账号进行转账支付；
（八） 购买二手房的提供符合法律规定的房地产转让合同、房产管理部门备案登记证明、原住户房屋所有权证、契税完税凭证、购买二手房全部价款20%以上的首付款收据和银行进账单、提供售房人账号进行转账支付；
（九）购买经济适用房的提供房产管理部门经济适用房买卖合同备案登记证明、经济适用房买卖合同、购买经济适用房全部价款20%以上的首付款收据和银行进账单、提供售房单位账号进行转账支付；
（十） 购买单位房改房的提供房改部门的单位出售公有住房协议，购买单位房改房全部价款20%以上的首付款收据和银行进账单、房改管理部门备案登记证明、提供售房单位账号进行转账支付；
（十一） 建造、翻建自住住房提供建造、翻建价款30%以上的首付款收据和银行进账单、国有（或集体）土地使用证、（村镇）建设工程规划许可证及附件、建设工程规划施工定位许可证、城市公用设施配套费发票、工程预算和有权部门出具的抵押物估价证明；
（十二） 大修自住住房提供大修价款30%以上的首付款收据和银行进账单、国有（或集体）土地使用证、所属有资质的建设工程质监部门的房屋安全鉴定证明、房屋所有权证、临时（简易）建设工程规划许可证、工程预算和有权部门出具的抵押物估价证明；
（十三） 参加单位集资建房贷款的提供国有土地使用证、基建计划、规划许可证、施工许可证、施工合同、房屋分配方案、集资建房全部价款20%以上的首付款收据和银行进账单、集资建房单位代办抵押登记证明和有权部门出具的抵押物估价证明；
（十四） 异地购买商品住房（包括二手房）买卖合同还须当地公证部门进行合同有效公证，提供本地抵押房屋的房产证和有权部门出具的抵押物估价证明。
（十五） 商业银行住房贷款转住房公积金贷款的，还须提供商业银行住房贷款合同、住房贷款余额清单、住房贷款账号；
（十六） 委托人规定的其他贷款资料。
第五章 个人资信调查和抵押物评估
第十三条 个人资信调查。按照委托人规定，需要对借款人进行个人资信调查，借款人须向委托人申请个人资信调查，并由其出具个人资信调查报告。
第十四条 抵押物评估。按照委托人规定，需要对借款人申请贷款所购、建、大修房屋和拟抵押房屋进行评估，借款人须向委托人认可的评估机构申请评估，并由其出具抵押物评估报告。本地购买商品房和经济适用房的，以其所购房屋作为抵押物的，可不进行抵押物评估，以其实际购房价款确定抵押金额。
第六章 贷款担保和抵押物保险
第十五条 贷款可以采取保证、抵押、质押、抵押加保证等担保方式。委托人应根据借款人情况确定贷款担保的具体方式。
第十六条 保证。借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有委托人认可的第三方提供承担连带责任的保证。
（一）保证人应具有法人资格、符合提供保证担保的其他法定条件；
（二） 保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证担保。委托人另有规定的，按规定执行；
（三）保证期间自债务履行之日起至债务履行期限届满后两年。委托人另有规定的，按规定执行；
（四）办理完毕保证担保的有关手续及相关贷款手续后方可发放贷款；
（五）委托人与保证人必须签订书面保证合同，保证人发生变更或撤销等情况时，保证人应及时通知委托人，委托人认为需要提供新的担保的，借款人须提供新的担保并办理有关手续。
第十七条 抵押。
（一）抵押人可以是借款人，也可以是第三人（包括法人、自然人）；
（二）抵押的财产应当符合《中华人民共和国物权法》有关规定。抵押财产范围限于：
1 、抵押人所有的房屋；
2 、抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋。
（三）抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值；
（四）借款人以其贷款所购房屋抵押的，应当以该房屋价值全额作贷款抵押；
（五）抵押物的剩余土地使用年限应高于贷款期限三年（含）以上；
（六）抵押人和抵押权人应当签订书面合同，并到房地产行政管理部门办理抵押登记手续或办理预抵押备案登记手续；
（七）抵押登记办理完成并办理完毕相关贷款手续后，方可办理贷款发放手续；
（八）抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保；
（九）抵押权至借款人还清全部贷款本息时消灭。
第十八条 质押。
（一）本办法所称质押为权利质押。出质人可以是借款人，也可以是第三人（包括法人、自然人）；
（二）用于质押的权利应当符合《中华人民共和国物权法》相关规定。出质的权利的范围限于：
1 、银行定期存单且限定于此项贷款受托人签发的且不自动转存的银行存款单，质押期间银行定期存单进行账户冻结；
2 、凭证式国债且限定于此项贷款受托人代理发行并兑付的国家债券；
3、委托人认可的其他权利。
（三）权利凭证载明的兑现日不得先于贷款到期日；
（四）质权设定并办理完毕相关贷款手续后方可发放贷款；
（五）出质人和质权人应当签订书面合同，并在合同约定的期限内办理移交权利凭证手续。移交的权利凭证为银行定期存单的，受托人应当核押；
（六）质权至借款人还清全部贷款本息时消灭。
第十九条 抵押加保证。
（一）抵押加保证的两种方式：
1 、抵押加阶段性连带责任保证。抵押加阶段性连带责任保证指抵押登记完成前，以保证人提供连带责任保证作为贷款的担保，在抵押登记完成后，保证责任解除，以抵押作为贷款担保的分阶段担保方式；
2 、抵押加一般保证。抵押加一般保证指在抵押登记完成前，以保证人提供连带责任保证作为贷款的担保，在抵押登记完成后，以抵押作为贷款的担保，同时保证人对处置抵押物不足清偿债权的部分承担一般保证责任的共同担保方式。
（二）保证与抵押按本办法第十五条、第十六条的规定执行。
第二十条 抵押物保险。以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理个人抵押房屋综合保证保险手续。
（一）抵押物保险指由借款人购买符合委托人要求的保险，按照委托人规定，需要对借款人申请贷款所购和拟抵押房屋进行抵押房屋综合保证保险，借款人须向委托人认可的保险机构申请保险，并由其出具个人贷款抵押房屋综合保证保险单。
办理个人贷款抵押房屋综合保证保险包括抵押的房屋财产损失保险、还贷责任保证保险、人身意外伤害死亡保险和人身疾病死亡保险等内容。保险前签订个人贷款抵押房屋综合保证保险三方协议，明确各自权利和义务，保险金额以贷款本息金额为准，保险期限、抵押物抵押期限应与贷款期限一致。委托人即和田地区住房公积金管理中心为第一受益人，抵押期内，保险单由和田地区住房公积金管理中心保管，在抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，在保险期内，如发生保险责任以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。
（二）抵押按本办法第十六条规定执行；
（三）采取抵押物保险的，保险合同生效并办理完毕相关贷款手续后方可发放贷款。
第七章 贷款偿还与回收
第二十一条 借款人应按照借款合同规定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。贷款的偿还采用先还利息，后还本金的原则，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，从贷款的次月起，按月归还贷款本息。
第二十二条 贷款的偿还方式为：
（一）等额均还方式。贷款期间，借款人每月均以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。计算公式如下：
每月等额本息还款=贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数/<（1+月利率）还款月数-1>
其中： R —月还款额；
P —贷款本金；
I —贷款月利率；
n —贷款年限（年）。
（二）等额本金方式。贷款期间，借款人每月偿还相等的贷款本金，利息逐月递减。计算公式如下：
每月还款额 =P/ （ n × 12 ） + 剩余贷款总额× I
其中： P —贷款本金；
I —贷款月利率；
n —贷款年限（年）。
第二十三条 借款人未按照借款合同规定的期限、额度偿还贷款本息的，对逾期部分，按照中国人民银行和委托人的有关规定计收罚息。
第二十四条 借款人可以在借款合同约定的到期还款日前提前还款，但应按照借款合同的约定满一年以上并通知委托人办理提前还贷审批手续。提前归还全部贷款部分按贷款期限的利率和实际贷款的时间计息。
第二十五条 贷款偿还，原则上采取委托单位代扣代还的方式转帐划收和按月支用住房公积金冲还贷。
第八章 借款合同和合同公证
第二十六条 借款人须与受托人签订借款合同。借款合同依据《中华人民共和国合同法》和有关法律法规制定。
第二十七条 借款合同的内容应包括：借款种类、金额、利率、期限、用途、担保方式、还款方式、合同的变更和解除、违约责任等事项。
担保条款可以并入借款合同，或单独制定担保合同。
第二十八条 借款合同签订后，按照委托人规定，需要对借款合同、担保合同和相关保险等协议进行具有强制执行效力的合同公证，借款人须向委托人认可的公证机构申请公证，并由其出具具有强制执行效力的合同公证。合同各方应当认真履行，任何一方不得擅自变更和解除。合同的变更和解除应当依法进行并签订相关协议。
第二十九条 借款人偿还全部贷款本息后，借款合同各方权利义务终止。担保权利义务终止，担保当事人应当办理权利凭证返还、解除核押或抵押登记注销手续。
第九章 贷款资产管理
第三十条 本办法所称的贷款资产包括受托人发放的贷款及形成的担保债权、担保物权。
第三十一条 贷款资产管理的范围及内容为：
（一）正常贷款的日常监督管理；
（二）逾期贷款的催收管理；
（三）抵押物、出质的权利的登记；
（四）担保债权、担保物权的管理。
第三十二条 资产的管理应当清晰、有序、完整、安全，并能够随时提供资产状况及相关信息。
第三十三条 资产管理可以由委托人委托其认可的专业机构实施。
委托资产管理，应当签订资产管理委托合同。委托合同中应明确资产管理标准、方式、内容、权利义务、报酬、违约责任等内容。
第十章 贷款档案管理
第三十四条 本办法所称的贷款档案是指和田地区住房公积金管理中心的住房公积金贷款档案，它是由贷款审核、发放、催收、变更等行为所形成的，具有查考和利用价值的，为贷款和还款活动提供依据的，归档保存的文件、合同及其他相关资料。
第三十五条 贷款档案的管理工作应建立全面的贷款档案规章制度及办法，档案资料移交、保管、使用须严格按照委托人有关的贷款档案管理办法及规定执行。
第十一章 法律责任及处置
第三十六条 贷款偿还期间，借款人出现下列情形之一的，依法追究其法律责任：
（一）借款人挪用贷款、改变贷款用途；
（二）借款人未按约定数额偿还任何一期贷款，即逾期还款；
（三）借款人提供证明、资料等文件有虚假、非法的情况；
（四）借款人拒绝委托人、受托人对贷款使用检查、监督；
（五）担保人担保能力下降或担保财产毁损、价值减少，借款人未按委托人的要求提供新的担保；
（六）违反本办法或合同约定的其他行为。
第三十七条 追究借款人的法律责任，受托人可依法采取下列一种或数种处置措施：
（一）限期纠正违约行为；
（二）按约定或国家规定计收罚息；
（三）提前收回全部贷款；
（四）提前处置抵押物或质押权利，以所得价款偿还贷款本息；
（五）要求保证人承担保证责任；
（六）依法采取其他手段追偿贷款本息。
第三十八条 借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力又无代其履行债务的人或者其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝履行借款合同的，委托人应及时行使抵押权或质权。
第三十九条 行使抵押权或质权，应当依照《中华人民共和国物权法》及有关法律、法规、规定执行。
第十二章 附则
第四十条 和田地区住房公积金管理中心可以根据城市住房保障体系建设的需要，制定相应贷款政策并报和田地区住房公积金管理委员会备案。
第四十一条 和田地区住房公积金管理中心可以依据本办法制定具体操作规定或实施细则。
第四十二条 本办法由和田地区住房公积金管理中心负责解释。
第四十三条 本办法自发布之日起施行。《和田地区住房公积金贷款管理办法》（和行办发〔2006〕32号）同时废止。
近因原则在保险理赔事务中的应用
案情简介：
何卿，男，42岁，系平顶山市区某单位职工，2004年5月投保泰康人寿保险公司国泰民康意外伤害保险，年交保险费100元；2004年10月20日下午何的家人向泰康人寿保险公司报案，称何卿在家中摔倒，经抢救无效死亡。
保险公司理赔经过：
接到报案后，保险公司理赔人员立即赶到何卿的家中，查看尸体，全身皮肤没有擦伤、出血的痕迹；保险公司对何卿的家人及邻居进行了询问中了解到何卿在10月19日下午18：00左右骑摩托到家，下摩托时感动头痛，随即就晕倒在地，家人拨打120急救电话，医生赶到时何卿已经死亡；还了解到何卿既往有高血压、冠心病病史多年。保险公司的调查人员到急救中心见到当时出诊医生，其讲述接到初诊电话后10分钟赶到患者家中，患者呼吸停止，进行常规抢救无效死亡，因患者有高血压、冠心病病史多年这次时心肌梗塞导致的猝死。
理赔结论：
通过调查保险公司认定导致何卿死亡的原因是猝死，猝死属于疾病范畴，不符合国泰民康意外伤害保险卡单中的意外伤害保险责任。对其不予赔付意外伤害身故保险金，扣除手续费后退还现金价值。
案例分析：
意外伤害的定义是外来的、剧烈的、非疾病的使被保险人身体受到伤害的客观事件，并以此客观事件为直接且单独原因导致被保险人身体蒙受伤害或身故。 所谓近因原则，是指保险标的物上出现的损失，只有当它的近因是合同约定的保险人应负保险责任的保险事故时，保险人方负赔偿责任，即只有当损失是由保险事故直接引起时，保险人才给予赔偿。
本案中引起被保险人何卿死亡的原因是感动头晕，随即晕倒猝死，根据近因原则的推论引起死亡的原因是患的疾病导致而非意外伤害导致的。
mahefeng@taikang.con
2005年6月9日