广东省人大常委会


广东省物业管理条例
广东省第九届人民代表大会常务委员会



《广东省物业管理条例》已由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过，现予公布，自1998年10月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为规范物业管理，明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务，保障物业的合理使用，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内的物业管理适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。
本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。
本条例所称物业管理公司，是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。
第三条 各级人民政府应当鼓励物业管理向社会化、专业化发展，提高物业管理水平，改善人民生活和社会环境。
第四条 省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理工作实施监督、管理。
市、县人民政府确定的物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理工作的监督、管理。本省各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理区域内的有关工作。

第二章 业主管理权
第五条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主的主要权利是：
（一）参加业主大会；
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；
（四）决定有关业主利益的重大事项；
（五）监督业主委员会的管理工作。
业主的主要义务是：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守有关物业管理的制度、规定；
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会。
物业管理区域的划定办法由省建设行政主管部门会同省公安、民政等行政主管部门制定。
县级以上人民政府物业管理行政主管部门根据物业管理区域的划定办法，具体划定本辖区内每个物业管理区域的范围。
第七条 物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。
第八条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定，应当有过半数以上投票权的业主同意才能通过。决定通过后应当予以公布。
业主可以书面委托代理人出席业主大会。
第九条 业主的投票权，住宅按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。
第十条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；
（二）通过业主公约和业主委员会章程；
（三）批准物业管理委托合同；
（四）决定有关业主利益的重大事项；
（五）决定物业管理的其他事项。
第十一条 业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
经有百分之二十以上投票权的业主提议，可以临时召开业主大会。业主委员会在接到提议后十日内应当召开临时业主大会。
第十二条 业主委员会委员应当由业主担任，业主委员会委员不得少于五人。业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。
业主委员会委员每届任期二年，可以连选连任。
业主委员会委员应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任。
业主委员会成员名单应当报所在地物业管理行政主管部门备案。
第十三条 业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；
（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并报业主大会通过，监督业主公约的实施。
（三）通过公开招标等方式选聘物业管理公司，代表业主签订物业管理委托合同，经业主大会同意后负责履行；
（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的管理服务活动；
（五）监督共用设备、设施、场地的使用和维护。
业主委员会会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须经过半数委员同意。
业主委员会作出的决定应当予以公布。
第十四条 业主公约是由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。
第十五条 业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，对受让人或者承租人具有同等约束力。
转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业管理公司。
第十六条 业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。

第三章 物业委托管理
第十七条 业主委员会委托物业管理公司提供物业管理服务，双方应当遵循平等、自愿原则签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当包括下列主要内容：
（一）双方当事人和委托管理物业的基本情况；
（二）物业管理服务事项和服务质量要求；
（三）物业管理服务费用的标准及收取办法；
（四）合同的期限、合同终止和解除的约定、合同终止时物业资料的移交方式等；
（五）违约责任及解决纠纷的途径；
（六）双方当事人约定的其它事项。
第十八条 从事物业管理的公司必须持有县级以上人民政府物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照。
第十九条 物业管理公司应当提供下列服务内容：
（一）建筑物及其附属的共用设施、设备、场地的养护与维修；
（二）绿化、环境卫生管理服务；
（三）安全防范服务；
（四）车辆停放及其场地的管理；
（五）高层楼宇增设的服务项目；
（六）物业档案资料的管理；
（七）业主和使用人委托的其他服务事项。
第二十条 物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，建设单位应当依照有关规定制订前期管理守则，并在售房时予以明示。
业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业管理公司对物业进行管理。
第二十一条 建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。
建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明书。

第四章 物业的使用和维护
第二十二条 物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第二十三条 业主、使用人使用房屋不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。
第二十四条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地；
（二）损毁树木、园林；
（三）占用通道等共用场地；
（四）乱抛乱堆垃圾、杂物；
（五）发生超出规定标准的噪音；
（六）排放有毒、有害等污染环境的物质；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第二十五条 业主或者使用人装修物业，应当遵守房屋使用说明书和业主公约，并事先告知物业管理公司。物业管理公司应当将有关注意事项告知业主或者使用人，业主或者使用人应当遵守。
第二十六条 建筑物共有部分的维修责任，按下列规定承担：
（一）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；
（二）建筑物本体共用部分，由该建筑物所有业主共同承担；
（三）物业管理区域内共用设施、设备、场地，由全体业主共同承担；
出租物业维修责任的承担，应当在租赁合同中约定。

第五章 物业管理费用
第二十七条 业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。
建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。
第二十八条 确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、合理的原则。物业管理服务质量应当与服务收费相适应。
物业管理收费实行政府指导价和市场调节价。
政府指导价由省人民政府价格行政主管部门会同建设行政主管部门制定。县级以上人民政府价格行政主管部门可以在政府指导价范围内，结合当地实际情况，确定当地的收费标准。
第二十九条 已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。
物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报所在地县级以上人民政府价格行政主管部门核定。
第三十条 物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。
第三十一条 物业管理公司收费的项目和标准应当向业主公布。
物业管理公司在物业管理委托合同约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。
第三十二条 业主委员会应当设立物业管理维修基金。
物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。
物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理，不得挪作他用。
第三十三条 物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分中开支；增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应当向业主收回。
物业管理维修基金的使用，由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会批准后实施。
物业管理公司应当每半年公布一次物业管理维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。
第三十四条 建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房。

第六章 法律责任
第三十五条 业主、使用人、物业公司和建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第三十六条 违反本条例第十八条规定，未取得营业执照从事物业管理的，由县级以上人民政府工商行政主管部门依法处理。
第三十七条 物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失；并可视情节轻重，降低其资质等级或者注销其物业管理资质证书：
（一）建筑物及共用设备、共用设施不按期修缮或者养护、维修不当，造成业主损失的；
（二）服务管理不当，使共用设施、设备遭受损失的；
（三）擅自改变物业管理区域内共用设施、共用场地用途的；
（四）不履行物业管理委托合同规定的其他义务的。
第三十八条 物业管理公司违反本条例第二十九条规定的，由县级以上人民政府价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》的规定处理。
第三十九条 业主或者使用人违反本条例第二十三条、第二十四条规定的，由业主委员会或其授权的物业管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物业管理公司恢复原状；恢复原状所需的费用以及对他人造成的损失，由责任人承担。
第四十条 业主和使用人违反本条例第二十七条规定，不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转
让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。
第四十一条 建设单位违反本条例第三十二条、第三十四条规定，不按规定划拨物业管理维修基金、移交公共用房和管理用房的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期履行；逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。

第七章 附则
第四十二条 省人民政府建设行政主管部门可以根据本条例制订管理守则、业主公约、业主委员会章程和物业管理委托合同示范文本。
第四十三条 本条例自1998年10月1日起施行。



1998年8月16日
浅析治安管理处罚法三大亮点

王修利
（中国人民公安大学，北京，100038）


内容摘要：《治安管理处罚法》与《治安管理处罚条例》相比有三大亮点，主要表现在：与其它相关法律衔接更加紧密；对社会治安综合治理的规定更具理性化；进一步加强执法监督和注重对公民基本权利的保障，更具人性化。

关键词：治安管理处罚法 自由裁量权 执法监督 公民基本权利

《治安管理处罚条例》自1987年1月1日实施以来，在维护社会治安秩序，保护公民合法权益等方面发挥了重要作用，但随着社会经济的发展，治安管理出现了新情况、新问题，如集体性上访等群体性事件，城市流浪乞讨问题。这些问题依据原有的法律解决有很大困难。因此在治安管理处罚条例的基础上根据形势发展的需要作更加完善和具体的规定非常必要。
十届全国人大常委会第十七次会议表决通过了《治安管理处罚法》。这部关乎老百姓切身利益的法律的立法宗旨在于，在保障公安机关履行治安管理职责的同时，也对权力的行使加以规范和监督，以切实保障公民的权利。《治安管理处罚法》比《治安管理处罚条例》更具人性化，突出表现为三大亮点。
一、 与其它相关法律衔接更加紧密
《治安管理处罚条例》实施以来，在维护社会秩序，保障公共安全，保护公民、法人和其他组织的合法权益方面发挥了很大作用，但是最近十年，我国法制历程进步很快，许多法律相继颁布或者修订，这些法律在内容、形式、实体、程序上有很多与《治安管理处罚条例》的规定不一致的地方，造成立法不统一，行为表述不一致，处罚设定不一致，给公安机关执法带来很大问题和困难。纵观《治安管理处罚法》全文，其与《刑法》、《行政处罚法》、《行政复议法》等相关法律联系更加紧密。
1、调整的内容大幅增加。
《治安管理处罚条例》规定的违反的治安管理行为只有八类73种，而修订后的《刑法》规定了400多条罪名，导致大量不构成犯罪，但确需治安管理处罚的行为处罚无据，形成了“执法真空”。例如站街拉客，只处于卖淫的前期阶段，没有具体的卖淫行为，百姓反映强烈，可公安机关无法实施有效的惩治；存在安全隐患的大型活动，虽然违反了公安机关的安全规定，但只要没造成严重后果，公安机关无法处罚；强迫他人劳动，如果对人身未造成伤害，时间短又构不成非法拘禁，就无法追究其法律责任。对这些行为《治安管理处罚法》明确规定可以处罚，消除无法可依的现象。
2、对治安管理处罚程序的适用作了明确规定。
《治安管理处罚条例》先于《刑法》、《行政处罚法》、《行政复议法》、《道路交通安全法》等法律制定，使得治安管理处罚条例中的一些规定与之相抵触，使法律规范本身存在着不一致、不协调、不衔接的现象，尤其表现在程序方面。为维护法制统一，《治安管理处罚法》注意处理好治安管理处罚的法律与新《刑法》、《行政处罚法》以及其它相关法律的衔接。
在治安管理处罚程序的适用上大致可分为三种情况：一种情况是，治安管理处罚法中有规定，行政处罚法中没有相应规定或者规定不一致。这种情况有的是属于该规定是为适应治安管理本身的特点而设定，如治安管理处罚法规定，公安机关为了调查案件的需要，可以传唤违反治安管理行为人，对无正当理由不接受传唤的，可以采取强制传唤措施；公安机关可以检查与违反治安管理行为有关的场所和人身程序；人民警察对事实清楚，证据确凿的，处警告或者二百元以下罚款的案件，可以当场做出处罚决定等。第二种情况是，治安管理处罚法的规定与行政处罚法的规定基本一致。如关于扣押程序的规定；关于做出处罚决定前应当告知当事人作出处罚的事实、理由、依据以及依法享有的权利；关于处罚决定应当载明的事项；关于罚款收缴分离的规定等。这种情况主要是考虑到，这些规定涉及行政管理相对人的权利，当事人有权知道。虽然在行政处罚法中已经有规定，但在治安管理处罚法中予以重申，既有利于当事人知悉和保护自己的权利，监督公安机关依法行使职权，也便于公安机关执法时遵守和引用。第三种情况是，治安管理处罚法中没有规定，需要适用行政处罚法的相关规定。如关于听证，治安管理处罚法只是规定公安机关作出吊销许可证和两千元以上罚款的治安管理处罚决定前，应当告知当事人有权要求举行听证；当事人要求听证的，公安机关应当及时依法举行听证。通过这些治安管理处罚程序的规定，尽可能从根本上解决法律适用冲突问题。
二、增加社会治安综合治理的规定
《治安管理处罚法》第6条规定：各级人民政府应当加强社会治安综合治理，采取有效措施，化解社会矛盾，增进社会和谐，维护社会稳定。在草案中本来没有这一条，但社会治安问题是诸多社会矛盾和消极因素的综合反映，构建和谐社会，维护社会稳定，除了要加强社会治安管理以外，更需要各级政府采取有效措施做好工作，正确处理和及时化解社会矛盾。这不仅是一个重大的社会问题，也是一个重大的政治问题。加强社会治安综合治理，关系到改革发展稳定的大局，关系到国家的长治久安。我国正处在社会转型期，各种社会矛盾相对比较突出，群体性事件时有发生，影响社会治安的因素比较多，这些都不是公安机关一家所能解决的。针对这些情况，各级人民政府要进一步提高对社会治安综合治理工作重要性的认识，切实加强组织领导，担负起维护社会治安和稳定、保一方平安的政治责任，扎扎实实地抓好社会治安综合治理工作。
三、进一步加强执法监督，保护公民基本权利
　 英国历史学家阿克顿曾说过：“一切权力都使人腐败，绝对的权力绝对使人腐败。”权力必须受到监督。而加强执法监督和保护公民权利可以说是《治安管理处罚法》最大亮点。
1 、专章规定执法监督
　 第一次提交全国人大常委会审议的《治安管理处罚法》草案并未设置专门的章节对执法监督作出规定。在法律草案的审议过程中，有些常委会组成人员和地方、部门提出，为维护社会治安秩序，需要赋予公安机关及其人民警察必要的权力，同时又要对其权力的行使加以规范和监督，以保护公民的权利。因此，法律增加了“执法监督”一章，对公安机关及其人民警察办理治安案件应当遵守的基本行为规范作出有针对性的规定。
2 、对治安管理程序进一步详细规定
治安管理处罚程序在治安管理中有着重要作用：一是限制治安管理处罚权力的恣意行使，防止公民、社会组织的合法权益遭受行政权力的无端侵害；二是使治安管理处罚的决定具有确定性、合法性，维护行政权力、提高行政效率。在我国，法律文化传统一向不重视程序规范的作用，治安管理程序更是饱受冷遇。而且，我国目前的现状是行政权力膨胀，运用混乱、控制不力，公民、社会组织的合法权益得不到有效的保护。《治安管理处罚法》对程序十分重视，在程序方面增加了26条，例如它规定对违反治安管理行为人传唤后的询问查证时间不得超过八小时，情况复杂，依照本法规定可能适用行政拘留处罚的，询问查证的时间不得超过二十四小时；对公安机关办理治安案件的期限，也做了明确规定自受理之日起不得超过三十日；案情重大、复杂的，经上一级公安机关批准，可以延长三十日。
3、公民对治安管理处罚可以直接起诉。
《治安管理处罚条例》规定被处罚人对治安管理处罚决定不服的，应当先向上级公安机关申请行政复议；对复议决定不服的，才能提起行政诉讼。而按照行政复议法、行政诉讼法规定的原则，被处罚人是先申请行政复议，还是直接向人民法院提起行政诉讼，属于被处罚人自愿选择的权利。因此，《治安管理处罚法》最终确定：被处罚人对治安管理处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
4、对人民警察的自由裁量权加以限制
现代行政的基础是限制公权力，切实尊重和保障公民的私权利。《治安管理处罚法》对各类治安管理处罚行为有更明确的规定，使其更加明确化和规范化，从而有效限制和规范公安机关的自由裁量权。近些年来，个别地方公安机关的权力恶性膨胀形状是有目共睹的，也是危害严重的。应通过实施《治安管理处罚法》，使这个问题得到有效遏制。
（1）、缩小了治安拘留处罚自由裁量的幅度。原来条例规定治安拘留处罚为1天至15天以下，没有根据不同的违法行为作出规定。《治安管理处罚法》考虑到治安拘留的处罚涉及公民人身自由的限制，在适用上十分慎重，把治安拘留处罚，按照不同的违法行为、违法行为的性质，区分为5天以下，5天至10天，10天至15天。
（2）、修改了裁决事项条例规关于公安机关在作出治安管理处罚时，可以一并作出赔偿损失或者负担医疗费用的裁决，并可以强制执行的规定。从行政机关职业角度考虑，处罚法没有继续授权公安机关裁决当事人之间的民事赔偿。至于如何赔偿、赔偿多少，可由当事人通过民事审判程序解决。
5、更加注重对特殊人员的保护
由于未成年人的生理和心理都还未成熟，讯问未成年人应注意保护他们的权利，《治安管理处罚法》84条规定询问不满十六周岁的违反治安管理行为人，应当通知其父母或者其他监护人到场。
　 草案曾规定，对不满16岁的未成年人，不适用行政拘留处罚。有些常委会委员提出，行政拘留处罚对一个人的身心影响相当大，对违反治安管理的未成年人应体现重在教育的精神。他们建议，对年满16周岁不满18周岁的未成年人违反治安管理的也应适当适用这一规定。法律最终增加了相应规定：对已满十六周岁不满十八周岁的，初次违反治安管理的不执行治安拘留。
同时二审修改后的《治安管理处罚法》将治安拘留处罚合并执行的最高期限由初审时的30日减少到20日。同时取消关于未成年人、70周岁以上的老人、怀孕或者哺乳自己不满1周岁婴儿的妇女可以罚款折抵拘留的规定，明确他们不适用行政拘留处罚。
总之，公安执法部门的许多治安管理行为，将更加有“法”可依。同时还值得注意的是，治安处罚的范围、力度都有所加强，处罚程序则更加规范。这一法律的实施，将在规范公民行为、维护社会秩序及维护公民合法权益等方面，产生深刻影响。相信《治安管理处罚法》的颁布实施将对我国的法治化进程起到进一步推动作用。




参考书目
专家编写组编：《中华人民共和国治安管理处罚法释义与实用指南》，中国人民公安大学出版社2005.9。
李春华主编：《中华人民共和国治安管理处罚法释义与应用》，群众出版社2005.9。