离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


　　离婚争议和诉讼中，房产分割一般说来时双方当事人最为关心的，离婚案件中，一般来说 ，贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形：（1）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚前取得房屋权属证书，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（2）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚后取得的房屋权属登记在其一人名下，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（3）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，夫妻以共同财产进行还贷，离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况，目前处理起来存在较大争议，现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
　　贷款购房的法律构成具备如下特点：（1）特定财产权利转移而占有不转移；（2）债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲，按揭人只要取得了房产的权属登记证书，就对按揭房产拥有了所有权，是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中，真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
　　故，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系（如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿），不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
　　目前有三种不同处理意见：
1、依照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时，若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为夫妻的共有权益；不论房产证何时下达，均应认定房产为一方个人财产；如二人离婚，婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
　　考察我国《物权法》第二十八条至第三十条，规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法，不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点，这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此，婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方，合同义务是由该方在婚前开始履行的，所以，合同权利应当由该方享有，并继续履行合同义务，房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务，是形成于婚前，应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
　　根据婚姻法及其解释，夫妻共同财产包括：1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得财产；5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
　　同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失？面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益？现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。
　　对此，美国有些州法院认为，因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值，为被动增值，认定为个人财产。
　　但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献（免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险），房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
　　据上论结，尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则，物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系，有矛盾的，应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，无论房产证下发时间是婚前还是婚后，均应为一人婚前财产，只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值，不属于夫妻共同财产共同财产范畴，故不宜进行分割，但确应根据另一方所作贡献，予以适当补偿。


作者：商家泉 律师
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交通部


交通部　发展改革委文件

交水发[2005]234号



关于调整港口内贸收费规定和标准的通知


　　为适应我国港口管理体制改革的要求，促进内贸运输的发展，充分发挥沿海、长江、黑龙江主要港口的枢纽作用，提高港口综合竞争能力，建立公平、公正的港口市场，根据《中华人民共和国港口法》和《中华人民共和国价格法》，结合我国港口的实际情况，决定对港口内贸收费的规定和标准进行适当调整。现将有关事项通知如下：
　　一、制定全国统一的《中华人民共和国港口收费规则（内贸部分）》（以下简称《内贸费规》），统一我国沿海和长江水系、黑龙江干线主要港口的内贸收费规定，规范港口内贸收费项目，除《内贸费规》规定的项目外，港口经营企业一律不得收取其他收费项目。区别港口收费性质和市场竞争程度，对港口内贸收费分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价，其中货物港务费、船舶使费（包括引航费、拖轮费、停泊费等）实行政府定价；货物装卸作业费等劳务收费实行市场调节价。
　　二、放开部分港口劳务性收费。鉴于目前对港口内贸货物装卸费等劳务收费，各地普遍采用包干收费的实际情况，决定放开港口装卸作业费（即包干费），实行市场调节价，即货物和集装箱（国际标准集装箱除外）在港口进行装卸等劳务作业（堆存保管除外）实行包干计费，包干范围为货物在港口作业的全部过程，收费标准由港口经营人自行确定，并在其经营场所提前对外公布。
　　货物和集装箱在港口库场存放，由港口经营人收取堆存保管费，堆存保管费的收费标准由港口经营人自行确定，并在其经营场所提前对外公布。
　　对军事运输和抢险救灾物资运输的港口劳务收费实行政府定价，由交通部会同中国人民解放军总后勤部、国家发展和改革委员会制定。
　　鉴于琼州海峡汽车滚装运输的特点，为加强该特定区域运输的协调和管理，其港口劳务收费由广东、广西、海南三省（自治区）交通（港口）管理部门和价格主管部门共同协商制定收费办法和标准。
　　三、简化收费项目。取消1992年《内贸费规》中规定的起舱机械使用费、困难作业费、工时费、部分杂项作业费、驳运费、减加载作业费、铁路线使用费、货车取送费、捣载费、转栈费、装卸汽车（火车、船舶）费、超长（笨重、危险、冷藏、零星）货物加成费、地秤（电子秤、电子斗秤）费、轨道衡费、尺码丈量费、装卸用防雨设备费、使用库内升降机（或其它机械）费、除尘费、装包（缝包、拆包、倒包、捆包、过秤定量、分标志）作业费、集装箱清洗费、成组工具费等收费项目，提高收费的透明度。
　　四、改革长江港口作业费计费方式。长江港口作业不再实行综合包干收费的办法，改按服务项目单项收费。增设驳船编解队作业费，收费标准由承托双方协商确定。
　　五、调整部分内贸港口计费办法和收费标准。
　　（一）货物港务费收费标准调整为沿海港口0.50元/吨（其中福州港的收费标准为1.00元/吨），内河港口1.00元/吨。
　　（二）综合考虑各方面因素，将沿海港口拖轮费调整为0.35元/马力小时，内河港口拖轮费标准不变。
　　（三）参照外贸引航费相关规定，在费率水平略有降低的前提下，调整内贸引航费计费办法，根据引航距离长短制定不同的费率水平。引航距离在10海里内的港口，引航费按0.20元/净吨的基本费率计费，超过10海里的港口，超过部分按每海里加收0.002元/净吨计费。
　　（四）参照外贸停泊费计费办法，增设内贸生产性停泊费，费率标准为0.06元/净吨（马力）日。
　　（五）调整其他船舶使费和杂项收费标准。其中系、解缆费调整为50净吨以下船舶免征，50～500净吨船舶在码头每次30.00元，在浮筒每次50.00元：501～2000净吨船舶在码头每次70.00元，在浮筒每次100.00元；2000净吨以上船舶在码头每次140.00元，在浮筒每次200.00元。开关舱费调整为500净吨以下船舶每舱口50.00元，501～1000净吨船舶每舱口100.00元，1001～2000净吨船舶每舱口170.00元，2000净吨以上船舶每舱口340.00元；内河港口驳船取送费调整为5千米以内每计费吨0.50元，超过5千米，每计费吨千米0.10元；倾倒垃圾费调整为船运每次50.00元，陆运每次20.00元；码头供水劳务费调整为供水100吨及以下每次100.00元，100吨以上每次200.00元；围油栏使用费调整为500净吨以下船舶每船次1000.00元。500～1000净吨船舶每船次1200.00元，1000净吨以上船舶每船次1400.00元。
六、根据《中华人民共和国水路运输服务业管理规定》（交通部令1996年第3号），内贸船舶代理业务已不属于港口业务。参照港口外贸收费规定，内贸船舶代理费不再列入《内贸费规》。考虑到国内船舶代理市场已经放开的实际情况，对内贸船舶代理费实行市场调节价。各国内船舶代理企业可按照起运港和到达港分别计费的办法，比照国际船舶代理费的收费项目和规定，自主确定收费标准，并在其经营场所提前对外公布。
　　七、港口内贸收费调整工作涉及面广，政策性强，特别是当前煤电油运紧张矛盾依然比较突出，各地交通（港口）、价格主管部门对此必须高度重视，采取切实有效措施，防止费规调整引发市场波动和不良反应，确保顺利实施。各港口企业要严格执行国家规定的各项收费标准和明码标价有关规定，严禁借机乱涨价、乱收费。各地交通（港口）、价格主管部门要加强对港口收费执行情况的监督检查，发现问题及时上报交通部和国家发展和改革委员会。
八、按上述原则修订的《内贸费规》由交通部商国家发展和改革委员会另行公布。
以上规定自2005年8月1日起执行。交通部《关于调整交通部直属及双重领导港口内贸港口费收标准的通知》（交运发[1992]967号）和《关于调整长江干线港口作业综合包干费的通知》（交运发[1992]408号）同时废止。



　　　　　　　　　　　中华人民共和国交通部（章）

　　　　　　　中华人民共和国国家发展和改革委员会（章）
　　　　　　　　

　　　　　 二○○五年六月七日