名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定及效力探析

万商天勤律师事务所 何帅领 石杰

摘要：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》24条对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的认定条件作出了规定，笔者通过对认定条件的分析，结合实践中的具体情况，对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同及其法律效力的认定进行了初步探讨。
关键词：合作开发房地产 土地使用权转让 合同性质认定 法律效力


由于房地产行业本身所具有的高投资、高风险的特点，房地产合作开发早已成为该行业的常见运作模式，合作开发房地产合同在其中扮演了非常重要的角色。但该合同为合同法上的“无名合同”，长期以来合作开发房地产合同的认定及效力的判定一直没有一个权威的标准，在监管方面亦不尽完善，故在实践中，大量土地转让合同、借款合同、房屋买卖及租赁合同纷纷以“合作开发”、“合建”、“联建”等冠名，以合作开发房地产合同的面目出现。其中，名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的行为尤为常见，对我国的土地管理制度形成了一定程度的影响，已受到了广泛关注，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（以下简称“《解释》”）已对其进行了定性1，但对该类型合同的认定及效力方面并未明确规定，以下笔者就该类型合同的认定及法律效力问题进行简要的分析和探讨，以求教于同仁。

一、名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的认定
按照《解释》，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此可知，合作方共同出资、共享利润和共担风险是合作开发房地产合同应当具备三大法律特征。其中，共担风险是其最具实质性的，实践中，那些名不符实的“合作开发房地产合同”的产生的主要原因是有的当事人不愿承担的房地产开发过程中的风险，也正是因为如此，导致这些合同因不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征而被判定为其他性质的合同。
《解释》第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同的条件是提供土地使用权的当事人（下称土地方）不担风险只收取固定利益，实际上就是不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征。由于在实践中不担经营风险的一方通常并非是开发经营的决策方，《解释》24条并未将土地方是否参与项目开发经营作为认定的条件之一。“收取固定利益”中的利益应包括房产和货币，即无论约定分得固定数量房产还是货币，均应理解为收取了固定利益。
尽管《解释》的上述规定对有些合建合同纠纷的解决提供了一定的法律依据，但是，在真正适用上述规定时实际上存在诸多难点。
1、保底条款与土地使用权转让合同的认定
既然《解释》24条规定了名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，就没有将该种合同当然认定为无效，而是要按照有关土地使用权转让合同的相关法律规定判断该种合同是否有效。结果无外乎有效与无效，但在认定有效的情况下，则似乎与保底条款相关规定存在冲突。
最高人民法院于1990年11月12日颁布的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（下称《解答》）中，对保底条款的效力问题作出了规定。《解答》第4条明确规定联营合同中的保底条款无效。认定无效的理由主要有两点，其一是保底条款违背了联营活动中应当共担风险、共负盈亏的原则；其二是有保底条款的联营，是名为联营，实为借款，违反了企业间不得拆借资金的金融法规。《解释》24条中规定的认定为土地使用权转让合同的条件——土地方不担风险只收取固定利益——恰恰就是《解答》中规定的认定为保底条款的理由之一，这样在两司法解释的实施中就存在矛盾。比如，A公司与B公司签订合作建房合同，合同约定A公司出土地，B公司出资金，由B公司负责组织建设，A公司不承担建设及租售经营过程中的风险，无论项目赢利还是亏损，A公司固定分得5000万元（或固定房产）。上述约定条款符合《解释》24条规定的认定为土地使用权转让合同的条件，应当被认定为土地使用权转让合同，假设合作建房合同实质上符合土地使用权转让合同应具备的条件，属于有效合同，那么A公司固定分得的5000万元应是土地使用权转让价格。然而，若依据《解答》的上述规定，则上述约定条款属于保底条款，应被认定无效，而《解答》中规定的处理方法是：由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配项目利润。由此可见，有关保底条款的规定与《解释》24条的规定存在冲突。
对于《解释》与以前司法解释不一致的处理办法，《解释》第28条第二款作出了相应的规定，《解释》施行前最高人民法院发布的司法解释与《解释》不一致的，以《解释》为准。由此可以推出，《解答》中有关保底条款的规定在合作开发房地产领域受到《解释》的限制，由于《解释》第24至27条既规定了土地方不担风险只分固定利益，也规定了提供资金的当事人（投资方）不担风险只分固定利益的合同性质认定，因此保底条款在合作开发房地产领域已基本不再适用。
2、当事人以土地使用权、资金等作为共同出资的合同的认定
在实践中，也可能存在如下出资方式的合作开发房地产合同：当事人以土地使用权、资金作为共同出资的，主要有以下四种情况：（1）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为出资；（2）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以土地使用权作为出资；（3）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资。（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资。实践中以第（1）种情形最为常见，第（2）、（3）种情形偶见于相邻地块的土地使用权人作为合作当事人的情形；第（4）种情形偶见于工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情形，特别是在开发企业拖欠工程款、材料款的情况下。
对于上述共同出资下的合作开发房地产合同性质的认定，即其是否可认定为名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，由《解释》相关条款来看，仍是要综合参考“共同出资、共享利润和共担风险”这三大要素，其中最为关键的是承担风险，如合同中规定已包括土地使用权在内的权益出资的一方明确约定不承担风险，则仍可认定为名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同。
3、关于“共担风险”的确定
由上述可知，以土地使用权作为出资的一方是否共同承担风险是判定该合作开发房地产合同是否实为土地使用权转让合同的关键，故对“共担风险”的确定也就成为了进行上述认定的关键环节。
首先，何谓“风险”？根据《现代汉语词典》的释义，风险是指发生危险的可能性。2 笔者认为，合作开发房地产合同中需共同分担的风险是指合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果。这里，共同分担的风险应为经营风险，主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。例如，某合同中约定，甲提供土地使用权，乙进行投资，甲乙双方合作进行房地产开发，甲承担土地使用权证办理带来的风险，乙承担出资带来的风险及合作开发过程中的其它风险，甲获得房屋建成后的一半房屋面积或者按照当时的市场价格该部分房屋所对应的房价款作为收益。在这个合同中虽然没有明确约定甲方不承担经营风险，相反还约定了甲方应该承担办理土地使用权证带来的风险。但是从该合同甲、乙双方的权利义务的实质内容来看，甲实质上并不承担经营风险，只收取固定利益。因为,第一，办理产权证是甲方提供土地使用权的一个附随义务，是甲方履行合同必须履行的义务，是甲方的固有义务，不属于经营风险的范畴。第二，如房屋建成，甲将分得一半房屋面积；如房屋不能建成，甲也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款。也就是说，无论房屋是否建成甲均能获得相当于一半房屋面积的收益。因此，上述合同应该属名为合作开发房地产合同而实为土地使用权转让合同的范畴。
其次，如何判定合作开发房地产合同中是否存在体现“共担风险”原则的条款呢？笔者认为，在确定提供土地使用权的一方当事人是否承担经营风险时，不能仅把合同是否具有明确的不承担经营风险的约定作为判断标准，还要考虑合同中所约定的共同分担风险的比例。
“共担风险”不仅要求合作方共同承担经营风险，而且要求各方对经营风险的分担比例与各方所约定分享的利益比例大致相当，至少不应严重失衡。比如，合同约定，合作开发项目完成的，提供土地使用权的一方取得建成房屋（不论实际建成房屋面积是否增减）的一半，合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方除无偿收回土地使用权外，既不承担合作开发活动中的其他损失，也不要求相对方给予经济补偿。在这种情况下，由于土地本身的不易灭失性，对以土地使用权作为出资的一方而言，如果合作开发房地产合同不能正常履行，其承担的风险仅为丧失一定期间可能的土地收益，而对于提供资金的一方，将实际上承担开发失败的几乎所有经济损失。这一合同当然属于名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同。而如果将上述合同的相关条款修订为：合作开发项目最终不能完成的，提供土地使用权的一方也将能获得相当于该一半房屋面积的房屋价款的80%，其余20%作为其对合作开发项目最终不能完成的风险承担。该合同同样属于分担风险的比例与其就合作开发目标顺利实现时所约定分享的利益比例相比严重失衡的合同，不能将其认定为“共担风险”的合同。当然也有人认为，只要双方约定共担风险，就应认定为合作开发合同，风险的分担比例应当完全取决于当事人的自由约定，法律不应无端干预。但，笔者认为，如果法律对于当事人风险的分担比例完全不加干预，将给当事人规避《解释》第二十四条关于转性合同的规定留下巨大的空间。当事人很可能约定利益分配时一方享有固定利益，而风险分担时，该方承担极小的比例，甚至只是象征性的1%或更少。
由于合作开发的复杂性，在实践中有很多情形并非能够通过上述规定条件直接就可认定为土地使用权转让合同。实践中，很多合作项目的立项、规划等建设审批文件均办在土地方一方名下，而且在项目建成后房屋产权也办在土地方名下进行项目的销售、租赁等经营活动，在这种情况下，合同性质的判定工作就存在很大的难度。

二、名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同的效力认定
在实践中，由于情况的复杂性，名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同也呈现出多样性，下面本文就其中争议较大的几种情况进行进一步的分析：
1、签订合作开发合同时，以土地使用权作为合作条件一方尚未取得土地使用权证，合同法律效力的认定
《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的，不得转让；同时《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；据此，土地使用权证书的取得是土地使用权转让必须具备的条件，如在未取得土地使用权证书的情况下所签订的合作开发房地产合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力又如何认定呢？
的确，依照上述规定，土地使用权的转让方只有取得土地使用权证书才可籍此表明其为该出让土地使用权的权利主体，才能依法享有处分该土地使用权的权利，由此转让方未取得土地使用权证与受让方订立的土地使用权转让合同，就属于无权处分的情形。对无权处分行为的效力认定，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，根据对《合同法》的相关理解和当前的审判中“不轻易确认合同无效”的原则，笔者认为：没有取得土地使用权证而签署的合作开发合同应属于效力待定合同，提供土地使用权一方的行为属于无权处分行为，该无权处分行为在转让方取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府批准之前属于效力未定的法律行为。但该无权处分行为的效力待定不是无期限的，在当事人向人民法院起诉前，取得土地使用权证，就不宜确认该等合作开发合同无效。
2、以未完成25%投资的土地作为合作条件的名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，法律效力的认定
同样，《城市房地产管理法》第三十七条第一款规定，以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的，不得转让；同时《城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。据此规定，出让土地使用权的转让不仅应当取得土地使用权证书，还应达到一定的投资开发条件。如未达到上述25%开发投资比例而签订的合作开发合同被认定为土地使用权转让合同时，该合同的效力又如何认定呢？
笔者认为，《城市房地产管理法》作为行政性法律，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，第三十八条所规定的第二个条件的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对土地使用权转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。因此，该法所作出的转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让的规定，仅仅是从行政管理的角度，规定转让的土地不符合法定投资开发条件的，不得办理土地使用权权属变更登记手续。这属于因转让的标的物有瑕疵而致使土地使用权转让合同的转让方不能完全履行合同的问题，可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济，不能因而否认合同的效力。
此外，相关的司法实践也已支持了这一观点。在柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷案中，最高人民法院认为：“《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。”3 可见，即使未达到开发投资条件也并不影响被认定为土地使用权转让合同的合作开发合同的有效性。
3、以划拨土地使用权作为合作条件的合作开发合同法律效力的认定
划拨土地取得是无偿的（开发成本除外），没有使用期限，因此《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》等法律法规对划拨土地使用权的处分设定了较多限制性条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条就明确规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得任意转让、出租、抵押。” 由此，划拨土地使用权不得转让是法律、行政法规的强制性规定，如果违反，按照《合同法》第五十二条的规定，合同应当无效。最高院在处理辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司联合开发合同纠纷案时也认为，辽宁盛大房地产开发公司与辽宁省交通房地产开发公司签订的联合开发协议中约定的土地使用权系辽宁盛大房地产开发公司划拨取得，尚未办理土地使用权出让手续及土地使用权变更登记手续，违反了有关法律规定，该协议应当认定无效。4 但随着商品经济的发展，尤其是土地市场的繁荣，使得一些划拨土地的使用权人为获取利益，将划拨土地进行转让的现象增加。在这一情况下，《解释》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。” 由此，被认定为土地使用权转让合同的以划拨土地使用权作为合作条件的合作开发合同应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

综上所述，由于合作开发房地产的复杂性和多样性，实践中须根据个案具体情况来认定一个“合作合同”是否为于名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同，对于合同效力的认定更应该具体情况具体分析。《解释》24条只是规定了一个原则上的认定标准，司法实践中尚需承办法官作出进一步的“解释”。当然，在实践中也有很多复杂的情况，所以对名为合作开发房地产合同实为土地使用权转让合同及其法律效力认定也是要具体分析的，相信随着司法实践的逐步增多，相关的规定会更加完善。


1参见最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”
2参见《现代汉语词典》（2002年增补版），商务印书馆2003年版，第337页。
3参见最高院（2004）民一终字第46号民事判决书。
4参见《民事审批指导与参考》，最高院民事审判庭编，2000年第1卷。


宁夏回族自治区人民政府


宁夏回族自治区行政许可监督办法

（宁夏回族自治区人民政府令第84号　2005年7月8日）


第一章 总则
第一条 为了加强对行政机关实施行政许可的监督，防止和纠正违法或者不当的行政许可行为，严格依法行政，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国行政许可法》（以下简称《行政许可法》）和《宁夏回族自治区行政执法监督条例》以及有关法律、法规的规定，结合本自治区实际，制定本办法。
第二条 在本自治区行政区域内，对行政机关实施行政许可进行监督的活动，适用于本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。
法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织适用本办法有关行政机关的规定。
第三条 行政许可监督，应当遵循合法、客观、公正、高效以及内部监督与外部监督、主动监督与受理投诉、纠正与教育相结合的原则。
第四条 县级以上人民政府及其工作部门应当建立健全对行政机关实施行政许可的监督制度，加强对行政机关实施行政许可的监督检查。
上级行政机关负责对下级行政机关实施行政许可进行监督。
县级以上人民政府及其工作部门的法制机构（以下简称法制机构）在本级人民政府或者本部门的领导下，具体负责组织实施对本行政区域内或者本部门、本系统内行政机关实施行政许可进行监督。
监察、审计、财政等部门应当在其法定职责范围内，依法对行政机关实施行政许可进行专项监督。
第五条 行政机关实施行政许可，应当接受同级人民代表大会及其常委会的监督、人民政协的民主监督、司法机关的司法监督以及社会舆论的监督。
第二章 监督内容
第六条 行政许可监督包括下列主要内容：
（一）行政许可事项是否有法定依据；
（二）行政许可的实施主体及其工作人员是否具备法定资格；
（三）行政许可的实施程序及收费是否合法；
（四）行政许可的实施机关依法履行监督检查职责的情况；
（五）建立健全实施行政许可工作制度的情况；
（六）依法应当监督的其他内容。
第七条 本自治区行政区域内行政机关实施的行政许可事项必须是法律、行政法规或国务院决定、自治区人民代表大会及其常委会制定或批准公布的地方性法规以及自治区人民政府规章设定的行政许可事项。
第八条 除自治区人民政府规章依法可以设定临时性的行政许可外，自治区各级行政机关制定的其他规范性文件一律不得设定行政许可。
第九条 各级人民政府及其工作部门制定的规范性文件，必须符合法律、法规和国家的方针、政策及自治区人民政府的规章、决定、命令，并经本级人民政府或者本部门的法制机构依法进行合法性审查和适当性审查；发布的规范性文件应当依法备案。
第十条 行政许可实施主体及其工作人员实行资格认证制度。
行政机关实施行政许可的主体资格，应当经本级人民政府法制机构审查、本级人民政府认定后，在当地主要媒体上予以公告。未经公告的行政机关，一律不得实施行政许可。
从事行政许可的工作人员必须依法取得《宁夏回族自治区行政执法证》或者其他合法行政执法证件后，方可从事行政许可实施工作。
第十一条 行政机关实施行政许可，应当遵守法定的权限、范围、条件和程序，减少环节、简化程序、提高效率。
第十二条 行政机关依照法律、法规、规章的规定，委托其他行政机关实施行政许可的，应当与受委托的行政机关签订《实施行政许可委托书》。
《实施行政许可委托书》应当载明委托机关和受委托机关的名称、地址、联系方式、委托实施行政许可的具体内容、委托期限以及法律责任等。
委托行政机关应当将《实施行政许可委托书》报本级人民政府法制机构备案。
第十三条 实施行政许可的行政机关应当在本机关办公场所以公告、说明书、办事指南手册、电子公告栏等形式公示以下资料：
（一）实施行政许可的法定依据；
（二）实施行政许可的事项、条件、数量、程序、期限；
（三）申请行政许可需要提交的全部材料目录和申请书示范文本；
（四）行政许可监督电话；
（五）依法需要公示的其他资料。
县级以上人民政府设立集中行政许可场所的，应将本级人民政府有关行政机关实施的所有行政许可事项及所需要提交的材料目录和申请书范本在该场所公示。行政机关和集中行政许可场所已建立公众信息网站的，应将有关信息同时在其网站上公示。
第十四条 行政机关应当以本机关的名义受理行政许可事项。
县级以上人民政府设立集中行政许可场所的，行政机关应当在该场所设立服务窗口，以本机关名义统一受理行政许可申请、送达行政许可决定。因特殊情况，不能进入该场所的，经本级人民政府同意后，应当确定本机关的一个内设机构或者在本机关设立服务窗口，以本机关名义统一受理行政许可申请、送达行政许可决定。
依法由两个以上部门分别实施行政许可的，本级人民政府可以确定一个部门受理行政许可申请并转告有关部门分别提出意见后统一办理，或者组织有关部门联合办理、集中办理；设立集中行政许可场所的，由该场所的有关行政机关联合办理、集中办理。
第十五条 行政机关受理行政许可申请后，应当依法进行审查，在法定期限内，按照规定的程序作出准予或者不予行政许可的书面决定；作出不予行政许可决定的，应向申请人说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
第十六条 行政机关应当自作出准予行政许可决定后的１０个工作日内，将行政许可决定在电子触摸屏、公告栏等载体上予以公示，但涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的除外。
第十七条 行政机关依法对被许可人的生产经营场所进行监督检查时，执法人员不得少于２人，并应当向被许可人出示行政执法证件。
法律、行政法规未规定年审、年检或者其他定期检验方式的，行政机关不得对已作出的行政许可进行年审、年检或者其他定期检验。
第三章 监督程序
第十八条 实施行政许可的行政机关应当建立健全下列内部监督制度：
（一）受理行政许可举报、投诉制度。对公民、法人和其他组织举报、投诉的行政许可事项依法受理并作出处理。
（二）现场监督制度。对实施行政许可的听证、招标、拍卖、检查、检测、检疫、公民特定资格的考试等活动进行现场监督。
（三）档案管理制度。对行政许可实施过程中形成的有关记录、材料、行政许可文书等立卷归档，规范管理。
（四）重大行政许可事项备案制度。对重大行政许可决定报送上级行政机关备案。
（五）法律、法规、规章规定的其他监督内容。
第十九条 上级行政机关可以通过下列方式对下级行政机关实施行政许可的行为进行监督：
（一）受理公民、法人和其他组织的举报、投诉；
（二）开展有关行政许可实施情况的执法检查；
（三）审查行政许可实施主体及其工作人员资格；
（四）派驻行政许可监督工作人员，对行政机关实施有关行政许可活动进行监督；
（五）审查报送备案的重大行政许可决定；
（六）查阅有关行政许可案卷材料，调查行政许可实施情况；
（七）法律、法规、规章规定的其他监督方式。
第二十条 法制机构应当加强对行政机关实施行政许可的监督，及时纠正违法或者不当的行政许可行为。
行政机关及其工作人员不得干扰、拒绝和阻挠法制机构开展行政许可监督工作。
第二十一条 上级行政机关以及法制机构纠正违法或者不当的行政许可行为，应当制作《行政执法监督通知书》，通知实施行政许可的行政机关限期自行纠正；行政机关不纠正或者不按期纠正的，上级行政机关以及法制机构可以报请本级人民政府或者本部门作出撤销、变更或者责令重新作出行政许可决定，并制作《行政执法监督决定书》。
行政机关收到《行政执法监督决定书》后，必须立即执行，并将执行情况在３０个工作日内向作出行政执法监督决定的机关或者法制机构报告。
第二十二条 公民、法人和其他组织发现行政机关违法实施行政许可的，有权向上一级行政机关或者法制机构举报、投诉。
上一级行政机关或者法制机构收到公民、法人和其他组织对行政机关违法实施行政许可行为的举报、投诉后，应当对举报、投诉的情况进行调查、处理，并在法定期限内予以答复；没有法定期限的，应当在７个工作日内予以答复。
监察机关对行政机关违法实施行政许可行为的举报、投诉，按照有关法律、法规的规定办理。
第二十三条 县级以上人民政府法制机构应当定期组织对本行政区域内行政许可的实施情况及实施的必要性进行评价，听取行政机关、公民、法人或者其他组织的意见，提出评价建议或者意见，并将评价建议或者意见报送自治区人民政府法制机构。
自治区人民政府法制机构应对评价建议或者意见进行汇总、研究，对经评价认为需要变更或者取消行政许可事项的，应按程序向法律、法规、规章制定机关或者自治区人民政府提出报告。
第二十四条 县级以上人民政府法制机构应当根据有关法律、法规和规章的规定，对本行政区域内的行政机关实施的行政许可事项进行清理，将清理结果报本级人民政府审定，并予以公布。
第四章 罚则
第二十五条 违反本办法，《行政许可法》和其他相关法律、法规、规章有法律责任规定的，依照其规定执行。
第二十六条 行政机关及其工作人员违反本办法规定，拒不纠正行政许可实施中的违法或不当行为的，由有关机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第二十七条 行政机关及其工作人员干扰、拒绝和阻挠法制机构开展行政许可监督工作的，由法制机构视情节轻重，报请本级人民政府或者本部门批准，责令限期改正，给予警告或者暂扣有关责任人员的行政执法证；情节严重的，由发证机关注销有关责任人的行政执法证件，并依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 行政机关违反本办法规定，指派未取得行政执法证件的人员从事行政许可实施工作的，由法制机构责令改正，建议将该人员调离原工作岗位；拒不改正的，由有关机关按照管理权限对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第二十九条 从事行政许可监督的工作人员在监督工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，由有关机关按照管理权限依法给予行政处分。
第五章 附则